策略： 住建部会议和地产边际回顾 地产边际成交走势呈现脉冲冲高后的迅速回落，还是分成新房和二手房市场来看；首先是新房市场，新房市场中一线和二线城市的走势大致类似，在成交面积上，国庆期间快速回暖，并达到了接近23 年的高度的水平，同比转正，其中一线城市和十大城市同比大幅转正来到30%，但是节后开始回落；三线城市的情况略有不同，国庆期间成交较为惨淡，但是国庆后到现在的一周表现明显回暖。从成交套数的角度来看，24 年全年表现比23 年稍弱一筹，以累计同比看，目前边际是缓慢收窄，但仍然处在-30%的深度区间。以政策视角看，推动止跌回稳如果放在成交量上，可能仍然有较大的压力。 特别对于新房市场，我们关注几个边际有政策的市场。一是四个一线城市，在9 月末都有新一轮的放松，从结果来看，广深的反馈较好，北上的反馈差一些，体现在两方面，一是国庆期间脉冲的高峰，广深均能达到Q2 或者超过Q2 的峰值水平，北上则低于当时的高峰水平；而是节后来看，回落的力度表现不同，北上广都有明显的回落，但是深圳的新房成交量边际还在冲高。这表明政策放松力度的不同还是会影响短期的反馈。对于新一线城市，例如杭州，表现和北上类似，短暂地冲高很快回落，且日销量的高点未突破年内前期的高点。 二手房市场方面，交易量整体来看也有一定活化，10 城新房成交的累计同比目前已经同比已经向去年持平不断靠近。因此从量的角度来看，目前二手房市场已经有企稳的迹象。 但从价的角度，国庆期间挂牌价仍然是持续下行的，相对地来看，一线城市的二手房挂牌价指数下行超过了一个点，相对二三四线城市下滑更为明显；从稍长一些的趋势来看，也是如此，四线城市的二手房价格已经相对平稳，一线城市下滑则明显快于二三线城市。 挂牌量在国庆期间明显跳涨，但是成交活化的水平不能匹配，表明市场整体可能还是处在供过于求的状态，价格上仍然有继续向下的动力。 在这种背景下，昨天五部门的会议传递出的增量政策内容较少，首先是没有提到收储的内容，这个和我们的判断类似；城中村改造被重新提上日程，但是涉及的量比较让市场失望，100 万套对比15 年后的棚改每年300-500 万套的量来说显得较小。这个政策还有一个问题是推进的节奏存疑，虽然提到了货币化安置是一个刺激性较强的方式，但是没有提到资金的来源如果仍然交由地方财政来东拼西凑，可能推进的力度会较为缓慢。其次是会议的重点在于保交楼的落实，这个也符合我们前天的判断，具体措施包括扩容白名单，给予地产企业流动性支持等，但是这些措施都是以货币政策来进行的，财政介入很少；以贷款形式拉动保交楼本质上还是一种带有责任承担和追索的方式，因此调动的积极性可能偏差。因此整体来看，昨天政策发布低于市场的预期，加之目前仍然没有月末人大的信息，三季度业绩出清，三季度经济数据，美国降息不确定性，喀山会议等一系列风险，因此市场可能短期仍然有向下回调的动力。