第一章申报单位及项目概况1.1项目基本情况项目名称：官塘绿苑二-二期项目建设单位：江苏康华投资有限公司法人代表：倪戚华联系人：尹琳联系电话设地址：本项目位于镇江市官塘新城，平面界址为北至五凤口路，南至板桥路，西至官塘桥路，东至官山路。建筑用地及规模：项目规划宗地总面积84933平方米（合127.4亩），出让面积70425平方米（合105.64亩）。项目总建筑面积249988m2，地上建筑面积187042m2，其中地上计算容积率建筑面积186348m2；地上不计算容积率建筑面积694m2。地下建筑面积62946m2。（详见表1-1）建设进度：结合项目总体规划，本项目总建设期为3年，从2016年1月~2018年12月底。项目总投资：项目总投资为建设投资及建设利息之和。本项目总投资120144.56万元，其中建设投资113844.56万元，建设期利息6300.00万元。总投资筹措方案：项目总投资120144.56万元，江苏康华投资有限公司拟向银行借款50000万元，其余自筹。项目投资按建设进度计划逐步投入。项目资本金及筹措方案：本项目估算总投资为120144.56万元（其中住宅部分投资为112505.50万元，商办部分投资为7639.06万元），所需资本金为24028.92万元。江苏康华投资有限公司注册资本32000万元，将购买土地的资金28900万元作为项目资本金，能够满足《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发【2015】51号）规定的要求。经济效益：本项目为镇江市政府确定的拆迁安置房项目，其中商办建筑可以对外销售，居住建筑不得销售，不得转让，由政府统一回购，回购价为5238元/m2。经测算，本项目累计可实现经营收入145414.85万元。项目投资财务净现值为3429.30万元，所以本项目在实现预期投入产出目标的情况下，在经济上可行。经济与社会影响分析：本项目是镇江市建设宜人居住的官塘新城的重要内容，项目的实施将加快推进官塘新城城市化进程，促进官塘新城的进一步发展，从而为打造环境优美、设施完善的官塘新城作出一定的贡献。本项目的建设将有力地带动区域内相关产业的发展，是当地地方财政的重要税源。另外本项目的开发建设对于缓解就业压力、保障地方经济增长、稳定社会、繁荣经济、提高群众的生活水平起到了十分重要的作用。项目建设具有良好的经济与社会效果。技术经济汇总表：表1-1总规划指标表序号名称单位数值备注1总用地面积hm28.50可开发用地面积hm27.04商住（安置房）公共用地面积hm21.46绿地2计容建筑面积m2186348其中住宅建筑面积m2160834商办建筑面积m219080其中商业建筑面积m210505办公建筑面积m27640物业经营性用房m2935社区综合性管理服务用房建筑面积m25677其中菜市场建筑面积m22242含公厕54m2养老院建筑面积m22072社区服务中心建筑面积m21057卫生站建筑面积m2306物业管理服务用房建筑面积m2757不计容积率建筑面积m2694其中变电所、开闭所建筑面积m2533生活水泵房建筑面积m2107公厕建筑面积m2543容积率2.655建筑基地面积㎡123316居住户数户15107居住人口人4830按户均3.2人计算8绿地面积㎡24640绿地率35%9机动车停车位数地上辆68地下辆153410非机动车停车位数辆416511地下建筑面积㎡6294612总建筑面积㎡249988表1-2项目经济指标表序号项目单位一项目总投资万元二总营业收入万元三税收总额万元1营业税金及附加万元2所得税万元四总成本费用万元五经营成本万元六利润总额万元七税后利润万元八所得税后财务净现值万元九投资利润率1.2项目申请单位概况江苏康华投资有限公司成立于2001年，系专门从事房地产开发的贰级资质企业，注册资本为3.2亿元人民币。公司位于镇江市润州区运河路21号1幢6楼，法定代表人为倪戚华。公司经营范围：房地产开发；项目投资；酒店投资；物业管理及建筑材料的销售。公司自2001年成立以来，先后独立或合作开发了金山西路住宅楼、运河路21号商住楼、学府路职教中心北侧商住楼（华城花园）等项目，公司开发建设的京润华庭小区总占地面积80.06亩，总投资达2.95亿元。公司本着“品牌、信心、文化”的企业观念，对所建工程精益求精，将人文环境注入楼盘之中，受到了主管部门的表彰和各户的好评。1.3项目建设的内容和规模1.3.1工程概况官塘绿苑二-二期项目位于五凤口路南侧，板桥路北侧，地块西侧为官塘桥路，东侧为官山路。南山风景区位于地块西侧。项目规划宗地总面积84933平方米（合127.4亩），出让面积70425平方米（合105.64亩）。项目总建筑面积249988m2，地上建筑面积187042m2，其中地上计算容积率建筑面积186348m2；地上不计算容积率建筑面积694m2。地下建筑面积62946m2。表1-3建、构筑物一览表序号项目基底面积（m2）计容建筑面积（m2）备注住宅楼129811573其中：住宅面积9477m2(3F~24F)商业面积1383m2(1F、2F)物业管理性用房693m2(1F、2F)值班室20m2变电所165m2(不计容)增设两层地下自行车库商住楼128011572其中：住宅面积9500m2(3F~24F)养老院2072m2(1F、2F)变电所165m2(不计容)增设两层地下自行车库住宅楼44011312增设两层地下自行车库住宅楼3919740增设两层地下自行车库住宅楼3919740增设两层地下自行车库住宅楼38911884增设两层地下自行车库住宅楼45914019增设两层地下自行车库住宅楼44110912增设两层地下自行车库住宅楼42510427增设两层地下自行车库住宅楼45714016增设两层地下自行车库住宅楼4339133增设两层地下自行车库住宅楼42310425增设两层地下自行车库住宅楼3929740增设两层地下自行车库住宅楼45911908增设两层地下自行车库住宅楼11489384其中：住宅面积8601m2(2F~23F)商业面积783m2(1F)开闭所43m2(不计容)变电所160m2(不计容)增设一层地下自行车库商业11643425其中：商业面积3425m2生活水泵房107m2(不计容)商办及社区中心232617123其中：商业面积4914m2办公面积7640m2(5F~12F)菜市场2242m2(含公厕54m2，2F)卫生站306m2(5F)社区服务中心1057m2(1F、5F)物业经营性用房935m2(1F)消控室29m2(1F)公厕54m2(不计容)(1F)值班室1515合计123311863481.3.2总体规划设计方案1、设计依据（1）《中华人民共和国城市规划法》；（2）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002版）；（3）《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年）版及镇江市有关文件；（4）住宅设计规范（GB50096-2011）（2012版）（5）甲方提供的设计任务书；（6）现行国家及地方有关规范、规定等。2、总平面布局通过对地块现状及区域位置的分析，项目主入口设置在五凤口路上，次入口设置在官山路和板桥路上。沿五凤口路设置商业办公及一级社区中心。加油站位于地块西南角。本工程主要15栋点式高层住宅与一级社区中心组成。由主要交通路网划分组团，分区明确，住宅与商业相辅相成，即使居民避免了商业的喧嚣与吵杂，又满足了小区的商业配套需求。项目总平面布置详见下图1-1所示。图1-1项目总平面图3、交通体系及竖向设计本方案尽量使交通系统方便快捷，地下车库出入口沿小区主干道设置，车流可以在最短的时间内驶入停车位置。本案采用地下与地面停车相结合的方式，设置了地下车库，同时在小区道路周边设置了地面停车位。本案住宅层高为2.8米；一级社区中心一层层高为4.5米，二层层高为4.2米，三层、四层层高均为3.9米，以上部分为3.6米。项目交通组织如下图1-2所示。图1-2项目交通分析图步行系统由于本项目以高层住宅为主，较易形成相对完整的组团绿化，因此在组团之间建成独立的步行系统显得尤为重要。因而在组团内部自然形成了较独立的步行系统。各区块之间的相互呼应是通过基地内相对通透的绿地景观中心系统来联系的。图1-3项目功能分析图6、绿地景观系统（1）标志性是社区规划目标，良好的整体形象和景观对社区至关重要，规划通过建筑、绿化、道路、地形以及标识性小品的综合处理，构筑一个具有特色的住区。（2）高层住宅的布局，使得