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2022,门头沟小户型极度扭曲卷中国房评报道2022-03-24 08:25:49北京楼盘测评 2诺贝尔经济学奖获得者、著名经济学家萨缪尔森提出合成谬误(Fallacy of Composition)理论:一件在微观上正确的事情,在宏观上并不一定正确;反之,宏观上正确的事情,在微观上可能是错误的。
例如,一个家庭教育小孩刻苦学习,考上大学,成为人上人,但家家都这么做,考大学的门槛提高了,孩子考大学难度反而更大了。
对于2022年在北京门头沟做项目开发的开发商来说,不知不觉之间,大家可能正在做一件“合成谬误”的事情。
那就是——
每家开发商都为了项目卖得快而多做小户型(此指90平米及以下户型,下同),最终导致门头沟这样一个刚需土壤贫乏的区域内,小户型产品供应规模庞大,最终结果可能是小户型产品越来越难卖。
2018年以后,门头沟每年成交的新房中,90平米及以下的户型套数占比超过50%;2022年,门头沟供应新房中90平米及以下户型套数占比预计高达80%。
门头沟小户型产品将面临一场血战。
问题是,此时共有产权房项目京能·西山印即将面市。这个项目一期就有1230套房,户型覆盖58-115平米的一居到四居产品,其中89平米及以下的小户型产品达到1110套,而均价更是达到令其他开发商恐怖的:
2.9万元/平米!
而且,它还是全装修交付。
京能·西山印项目的出现,促使大家思考2022年门头沟小户型产品去化这个问题。按照过去3年的门头沟市场内90平米及以下的产品成交套数估计,今年门头沟市场90平米及以下房子成交在1000套左右,而根据几个新盘供应量预估,总共带来的90平米及以下户型产品供应就有1940套之多。
谁能分到蛋糕?谁又会陷入滞销呢?
1、消纳1000套
数据来自:中原视点
熟悉门头沟市场的人士回忆说:2018年11月,华萃西山取证,户型83平米,曾推出388万元/套的特价房源,因为数量较少,开盘很快就卖完了。
这或许是门头沟小户型市场的开端。
2018年,门头沟的销冠是西山燕庐,第二名是电建金地华宸,区域销售主力还是大户型项目。
彼时,去门头沟买房主要需求是养老、享受、改善等为主,门头沟当时房价较低,卖掉城里一套房,妥妥在门头沟换大平层或别墅。
但是,随着土地价格水涨船高,门头沟房价也从3万元/平米涨到了6万元/平米,这时候大户型的高总价劣势显露出来了。以石景山、丰台为主的卖旧换新客群发现门头沟房价比大兴还高,养老、享受型买房需求就逐渐退潮了。取而代之的是随着地铁开通带来的西城、海淀、石景山的主城外溢刚需置业需求。
正是高房价和购买人群的转变,促使了开发商在门头沟产品户型由大变小。
2019年12月,中骏天峰、合景领汇长安推出一批小户型产品。其中,中骏天峰89平米户型约300套,均价5.3万元/平米。另外,合景领汇长安78平米+89平米户型约200套,均价4.8万元/平米。
上述两个项目的主要销售时间在2020年,于2021年售罄。
而2020年4月,门头沟还迎来共有产权房项目北京诺德彩园。
该项目紧邻中骏天峰,均价3万元/平米,80%个人产权,共936套。户型为51平米、71平米一室一厅,88平米两室两厅,所有户型都在90平米以下。首轮申购销售后,剩余的145套两室房源在2021年第二次申购时销售一空。
可见,小户型产品价格弹性,便宜是王道。由此也可以看出,京能·西山印项目入市也会给门头沟小户型产品带来很大的震动。
此外,2021年,门头沟又接连迎来两个拥有90平米及以下户型的项目:中建长安麓府和龙湖北辰揽境。前者89平米三居约有150套,后者61、68、77、79平米四个户型加在一起约400套。
从近四年门头沟的成交来看,门头沟每年房屋销售总套数的天花板在1300套左右,即便以80%为小户型来计算,小户型的销售总数也就是1000套。
2、谁会分到蛋糕?
如上,我们分析了门头沟小户型产品的演变历史以及目前市场的消纳容量,接下来我们看看2022年门头沟小户型产品主要供给的项目,并且从中去发掘哪个项目可能抢到