楼市观察
在市场呼声中，“降息”靴子落地。7月22日，LPR年内第二次下调，青岛首套房贷利率可以执行3．15％，“史上最宽松买房政策”再次加码。有业内认为，三季度是市场复苏的关键期，“517新政”后一系列降首付、降利率和松绑限购等政策使市场出现积极变化，随着相关政策持续出台，更好支持刚性和改善性住房需求，销售端数据有望得到改善，更加有利于市场信心复苏。
首套房贷利率降至3．15％
7月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场利率报价（LPR）为：1年期3．35％，5年期以上3．85％。两个期限的报价均下调10个基点。与此同时，与5年期以上LPR挂钩的房贷利率也迎来新一轮下降，调整后，青岛主流首套房贷利率由原本的3．25％变为3．15％，二套由3．75％降到3．65％。这是春节以来，青岛房贷利率的第五轮调降。
“今天新公布的两期LPR均下降10个点。按照房贷利率定价公式，首套房贷利率在5年期以上LPR的基础上减70BP，二套房贷利率减20BP来执行，新发的房贷利率首套是3．15％，二套是3．65％。”7月22日，青岛一股份制银行工作人员向记者介绍。
记者发现，经过此次LPR统一调降后，青岛的国有商业银行和股份制银行房贷利率站上统一战线，首套房贷利率均为3．15％，二套房贷利率均为3．65％，而此前，部分国有商业银行的二套房贷利率仍为3．95％。
今年青岛房贷利率五连降
自春节以来，青岛新发房贷利率已经历了五轮下调。
首先是2月20日，龙年开工第三天，央行送来了大礼包，全国银行间同业拆借中心公布的LPR（贷款市场报价）利率：1年期LPR为3．45％，5年期以上LPR为3．95％。一次降息25个基点，创下2019年LPR改革机制以来最大幅度降息。青岛房贷利率也因此进入“3”时代，首套房贷利率由4％降为3．75％，二套房贷利率4．15％。
紧接着，时隔一个多月，青岛首套房贷利率再次下调。3月29日，青岛市住房和城乡建设局、中国人民银行青岛市分行、国家金融监督管理总局青岛监管局联合下发《关于调整青岛市新发放首套住房个人住房贷款利率下限的通知》，从4月1日起，我市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。记者从我市银行获悉，4月1日起，网签的首套房贷利率按3．45％执行，二套房贷利率不变，仍为4．15％。此次下调原因是截至今年3月，青岛新建商品住宅销售价格同比、环比连续3个月下降，满足阶段性放宽首套房贷利率下限的条件。
随后，为促进房地产市场平稳运行，5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布多项支持房地产的金融举措，包括取消房贷利率下限、下调首付比例等，青岛跟进执行。首付比例方面，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15％，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25％；利率方面，首套房贷利率未出现明显变化，依然保持在3．45％，二套房贷利率略有不同，部分国有大行依然执行4．15％，而股份制银行降到3．95％。
“517”新政满月后，青岛房贷利率再次松动。国有商业银行带头突破房贷利率下限，首套二套房贷利率均下调20BP，主流房贷利率变为首套3．25％，二套3．75％。7月22日，央行再次宣布降息，我市房贷利率实现了五连降，达到了近年来房贷利率最低点。
存量房可享受LPR下调红利
LPR是贷款利率定价主要参考基准，也是个人住房贷款利率的定价“锚”。目前的LPR已经处于历史低位，也意味着借款人的利息处于低位。
今年5月17日，房地产“一揽子”政策落地，央行等部门明确宣布要从全国层面降低首付比、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率。不过上述政策红利主要针对新购住房者，而存量房贷利率则暂未出现调整。
不论是新购住房还是存量房，本次LPR下降带来的房贷“优惠”更加直接，存量房贷与新购住房房贷均可享受。以首套房贷200万元、期限30年、等额本息还款方式计算，每月房贷可以少还约116元，折合每年约1392元，总的贷款利息可以省约41312元，在一定程度上减轻了购房者的成本，提振了楼市需求。
值得注意的是，存量房贷客户并不能马上享受利好，要区分两种情况。如果选择每年1月1日为再定价日，那还得再等5个月，到明年1月才能调整。如果选择对年对月为再定价日，那就得根据贷款合同签订日期和条款来确定。
本报楼市观察员李鹏飞认为，此次LPR调整，更深刻的意义在于，目前国内一二线城市的房产租售比平均大约在2－3％之间，此次LPR下调用房租抵月供，买房持有成本更加可以忽略不计，这或许成为市场信心恢复的一个重要节点。
市场自我修复动能不断积蓄
近日，国家统计局公布6月70个大中城市商品住宅销售价格，从二手房市场情况来看，70城二手房价格环比扭转全跌局面，虽然66城二手房价下跌，二手房市场”以价换量”特征仍在，但本月突破了“0”上涨局面，有4城二手房价格上涨。其中，上海二手房价格环比上涨0．5％，杭州二手房价格环比上涨0．3％，北京二手房价格环比上涨0．2％，南京二手房价格环比上涨0．1％。具体到青岛，虽然二手房价格环比下降，但是降幅收窄。
市场下行期间，既不能忽视政策引导的力量，也不能忽视市场自身修复的力量。市场在收缩之后会积蓄自发修复的动能。
克而瑞青岛市场分析师表示，居民有追求美好生活、改善居住条件的力量，房子有自然更替的需求。改善时代下，大三房、全能四房成为主流产品，逐渐让中小面积产品迎来了差异化竞争的市场机遇。目前，新建商品住宅存量的面积段结构中间高两头低，110－120平方米成为绝对的市场主力，截至6月末存量约1．7万套。市内四区有两类产品存量相当：110－120平方米、140－150平方米。110－120平方米产品主要位于市北科技大学、新都心、东李及李沧北部板块，140－150平方米产品主要位于张村河南、东李、市北浮山后板块。目前青岛全市90－100平方米的产品存量约6770套，具体到市内四区存量更少，个别板块存在市场空缺。近期东李新盘将主力产品定为119平方米三房，并搭配108平方米、98平方米三房，正是瞅准了这一时机。