雪球App，作者： 驱熊人，（https://xueqiu.com/1011339780/249319691）
韩国房价暴跌始末：一觉醒来资产蒸发几亿韩元2023-05-02 19:22 以下文章来源于凤凰WEEKLY ，作者米利暗
谁能想到呢，房价暴跌，遭殃的竟然是没钱买房子的穷人。
这不是噩梦而是现实。韩国房价已经连续8个月下跌。首尔部分公寓已经跌去了巅峰时期的30%-40%。高位接盘的房主，早上一睁眼就发现自己的资产蒸发了几亿韩元。韩国地产开发商们开始承诺买房子送手机、金条，甚至还能把奔驰车直接开回家。但依然无人问津。房价虽然跌了，但利率却上涨了，背着巨额房贷的房主们，负担持续加重。除了忍痛把自己的房屋低价抛售，他们别无他法。连锁效应并未在这里停下。房东破产，租客也跟着遭殃——韩国租房暴雷事件越来越频发。由于韩国特殊的租房模式，那些本就买不起房子的人，租房租着租着就背上了这辈子都还不上的贷款。潮水退去，前几年韩国全民炒房的恶果已经浮出水面。在这场现实版鱿鱼游戏里，有钱人每一次都全身而退，穷人，则只能等待着被精准猎杀。
全租房，房价毒药
韩国目前的房地产危机，几乎都和韩国一种叫做“全租房”的租赁方式有关。设想一下，每月花费500元人民币，你就可以在北京一间价值500万的公寓里住两年。天底下竟然会有这么好的事？在韩国首尔，很多人通过全租房模式，真的做到了。在全租房模式下，只要你能向房东一次性缴纳房屋总价50%-80%的押金，比如500万的房产，你需要给房东250-400万，两年内你就可以不花一分钱住在房子里，到期后房东会把押金全额退还。普通人一次性拿不出这么多押金怎么办？没关系，韩国政府为年轻人和新婚夫妇，提供了低息全租贷款。
一档综艺节目上，一对新婚夫妇到银行申请全租房贷款，发现自己每个月只需要向银行支付70美元的利息（折合人民币480元），他们就可以住进首尔一间三室一厅的房子里。
画面中的外籍丈夫忍不住感叹：韩国真是个伟大的国家！在首尔，月租一套公寓也需要5-6k人民币，不仅价格昂贵，往往还会要求租客提供高额押金，有时押金能达到10个月房租。去银行贷款付全租押金，每月所需要支付的利息，只有普通月租的1/4，甚至更低。全租房因此在韩国非常受欢迎，高峰时期曾占据了租房市场70%的份额。由于房价太高，很多韩国家庭在孩子结婚的时候根本没有能力为孩子准备买房的钱。帮孩子准备一笔全租房押金，几乎就成了标配。
对于房东来说，拿到上亿韩元的无息贷款，不可能堆在家里发霉，肯定是要用来做投资的。然而，兜兜转转，在韩国，这几年投资回报最好的方式依然是房地产。仅从2017年至2022年8月，韩国首尔房价涨幅高达87%，经过几年的努力，如今，韩国的房价已经攀升到世界第二的位置（第一是中国香港）。哪怕是疫情期间的2020-2021年，大家天天担心失业的时候，韩国房价依旧坚挺，而且一路狂飙40%。拿到钱的房东，脑海里只有四个大字：再来一套。拿着A租客的押金付B房的首付，B房的押金付C房的首付……以此类推，首尔炒房客不费吹灰之力就能用这种方式坐拥上百乃至上千套房产。在当时的他们看来，房价永远会上涨，每套房子租期一到马上就能找到新的租客，印钞机模式就能运转得分毫不差。随着房价上涨，全租押金也在飞涨。2020年，首尔江南区的公寓全租押金在短短一个月内飙升了150万人民币。
2020年，首尔江南区银马公寓附近，一名男子正在查看贴在外墙上的租价牌子，押金价格在一个月内飙升2亿韩元。在韩国房市的全盛时期，房东高傲到会向租客开口要跟房屋价格相差不多的押金，也就是几乎“全款”租房。有这钱，为啥租客不自己买房，还要租房住呢？实际上，绝大多数的租客其实一次性拿不出这么多钱，得靠政府提供的低息贷款。对于租客来说，只要支付银行低廉的利息钱，就能顺利住进优质住宅。对于房东来说，自己向银行借一部分贷款，全租客再向银行贷一部分，房东根本不需要有多少资金储备，就能坐享房价上涨带来的收益。不得不说，这条最受韩国炒房客喜爱的炒房路径，钻的就是韩国政府为全租房租户提供低息贷款的空子。如果房东购房资金银行贷款+全租房押金>80%，韩国人把这种房产称为“罐头房”——一个脆弱的空铁皮，随时可能暴雷。
单单在2020年7月，一个月内，首尔地区记录在案靠全租押金买房的数量就达到了2976户。在这片土地上，一时间，人人都在投机炒房，人人都幻想成为这场资本游戏里的赢家。炒房客兴风作浪，普通韩国人则一度陷入恐慌：“如果现在不咬咬牙买个房，可能一辈子都买不起了。”于是首尔市每个新盘开售，立即能够吸引上万人来抢购，每340人抢1套房，竞争比例堪比韩国年轻人考公、进大厂。
对普通租客而言，虽然短时间内全租房模式看起来很美，但从市场整体来看这样的模式对他们来说无异于“自杀”。——全租模式为房东二次房产投机提供了充足的资金，反过来成为房价上涨的强劲动力。最终，租了全租房的人，更买不起房了。
潮水褪去，雷暴来了
全租模式最大的雷点，非常显而易见：一次性给房东这么一大笔钱，万一房东跑路了怎么办？韩国法律为租客设置了一些保护条款，比如：如果房东跑路，租客可以申请拍卖房东的房产，获得赔付；租客也有权向法院申请，继续在房子里住下去，直到房东归还押金；还可以为全租合同投保，房东违约，租户获得保险赔付……但现实的情况往往更为复杂，房东跑路后，租客要回押金之路极其艰难。去年冬天，越来越多的租客发现，租约到期后，自己的房东突然联系不上了。
随着报警的人激增，警方发现，竟然有400多起全租押金纠纷指向了同一个姓金的男人。警方顺藤摸瓜才知道，原来这位金姓男子名下有1139栋房屋，大多数房屋都是靠租客的全租房租金买下的。韩国称这起事件为“别墅王”事件。然而爆雷发生之时，这位金先生已经在一家宾馆里去世。27岁的裴女士，是这起爆雷事件的受害者之一，她和丈夫为租住的房屋付了2.5亿韩元的押金。虽然她事先购买了租金保险，但由于房东金先生已经去世，他的直系亲属拒绝继承他的财产，导致保险公司无法索赔。说是财产，实际上是庞大的债务。金先生还欠着政府3200万人民币的房产税，欠租客高达10.4亿人民币的租金。以一人之力，如何完成如此庞大的收购？警方怀疑，金先生背后很可能有同谋。金先生疑似有智力障碍，在宾馆去世时死于“慢性疾病”。他很可能只是一个“影子房东”，真正的获益者很可能早已卷走了上亿人民币的租金逃逸。更早的时候，韩国还曝出过“别墅神”事件，一名权姓男子和他的同伙，拖欠了3493名租客的房租，这是韩国最大的一起全租房诈骗案。还有花谷洞三母女全租诈骗案，从136名租户手中盗取了1.55亿人民币的押金。然而，即便不涉及诈骗，在经济下行，房地产不景气的时候，普通的房东也可能无力偿还租客租金。自从去年美联储连续加息后，韩国房价持续下跌。一年内，首尔公寓的平均价格就跌掉了24%，号称“永远不会跌”的韩国江南区房产，也出现了大幅下跌。房价跌，租金就跌得更厉害了，房市完全变成了买方市场。韩国KBS采访了几位靠全租押金买房上车，现在游走在破产边缘的房东。38岁的朴仁洙的一位租客告诉他：租金一旦下跌，他就要搬走，请朴归还押金。朴仁洙手上根本没有足够的流动资金。要想归还上一任租客的租金，他必须无缝衔接找到新租客。但是目前，他的房子已经空置了两个月，他说“现在到处都在降价，找租客就像寻找天上的星星。”他不甘心贱卖手里的房产，因为会让自己存钱买房的努力，付诸东流。于是只能找熟人借钱、向银行贷款，每天做兼职送外卖，凑钱还给租客。而姜智勋一家三口用于投资的一套房产，原本3亿的全租价格，现在已经跌到了2亿。
也就是说，即便找到新租客，也要自己再加1亿韩元才能归还上一任租客的押金。姜智勋一家没有足够的存款，只好提议让租客续约一年，作为房东他还要反过来支付2.6万人民币给租客作为利息补偿。
但租客还是拒绝了。最终，许多家庭也许只能通过将自己的房子甩卖出售，才能解决问题。但这一现象又陷入了“死亡螺旋”，越抛售，房价就越低，就越是还不上租客的钱。问题正在加剧，据专门负责为全租租户提供保险的机构HUG数据表明。2018年时还不上押金的房东仅有372户，而2022年10月时，数量已经达到了3754户。
但那些贷款租房子住，到最后拿不回押金，到头来背上一身债的年轻人又做错了什么呢？他们不过是想找个舒适的居住地而已啊……在韩国，无论房价暴涨还是暴跌，遭殃的永远是普通人。
涨百姓苦，跌百姓苦
过去十年内，首尔的房价疯涨了整整3倍。但偏偏对于韩国人来说，拥有一套房子非常重要。韩国家庭80%的资产都分配在房地产上，买房也是一个韩国人结婚、生子的前提。“去相亲的话，如果没有房子，人家甚至不会看你一眼。”最离谱的地方在于，多年来，韩国政府在控制房价方面，几乎是越努力越失败。文在寅执政期间，曾多次推出各种各样的政策抑制房价，他甚至曾要求韩国有多套房的政要们卖掉多余的房产，只剩下一套居住。
然而就在这一时期，韩国发生了“公务员炒房”丑闻。政府原本规划好了一块地皮用作修建保障性住房，以增加市场上的房源供给。不料事先了解内幕消息的相关工作人员，提前买入了韩国政府的目标地皮，并在上面种植大量植被，企图从政府手上大赚一笔。最终，这场贪腐案经韩国警方调查，移送司法4251人，逮捕了其中64人。没收的投机所得和追缴保全的违法所得高达1506.6亿韩元（约合人民币7.9亿元）。还有多名官员在调查过程中自尽。
图源：韩联社去年韩国总统大选，文在寅所在政党竞选失败，与他在任期间房价调控不力直接相关。高房价已经严重影响了韩国的结婚率和生育率。据BBC报道，31岁的韩国人郑智贤，在亲朋好友的见证下举行了自己的单身婚礼。他庄严宣誓终身不婚：自己将珍惜并爱护自己一生一世。
值得注意的是，他还出了一本单身散文集，名为：《我的房子，遥遥无期》。像郑智贤一样的单身青年越来越多，对他们而言，房价高企，实在令人看不到希望。“现在首尔的房价好像就是比着你这辈子能挣到钱的极限设置的，努力够到了，一辈子也就过完了。”韩国从三抛世代，不结婚、不生孩子、不买房，到更极端的N抛世代，年轻人放弃的东西越来越多……
图源：韩联社，从三抛到十抛，年轻人放弃的越来越多至于没有放弃的年轻人在干嘛呢？玩命赌博。韩国人除了爱炒房，也爱炒股和炒币，哪怕本金需要向银行借贷，也照炒不误。韩国是世界上家庭债务水平最高的国家之一。据韩国健康社会研究院的数据，截至2021年，韩国19-39岁的人群中，有21.7%的人借贷了超过自己年收入三倍的债务。持续背负高杠杆，无异于拿自己的人生走钢丝。以币圈为例，在韩国，每6个年轻人中就有1个在炒币。在他们看来，“假如不赌一把，我可能一辈子也买不起房。”去年Luna币爆雷，一夜之间市值从90美元跌到了不足0.0001美元，令许多韩国年轻人一夜之间尝到了倾家荡产的滋味。韩国“自杀圣地”麻浦大桥搜索量骤然上升。有新闻报道一家三口，开车向海底深处冲去，正是因Luna币暴雷，无力偿还银行1亿多韩元的债务。
一家三口被打捞现场如今韩国房市又爆雷了。为了买房他们倾家荡产，现在房价跌了，租了全租房的韩国人又背上了一辈子也还不完的房贷……韩国人把自己的生存环境叫做“地狱朝鲜”。首尔的面积，是上海的1/10，北京的1/25，但是却居住了韩国1/4的人口，这里集中了整个国家绝大多数的教育资源、医疗资源。韩国80%的人都有本科学历，每个人都想进大公司、每个人都想当公务员，每个人都想在首尔买下属于自己的房子。除了卷还是卷。但他们没想到的是，哪怕活得如此用力，如此小心翼翼，但一丁点的行差踏错，就可能让他们的人生跌入地狱。韩剧《鱿鱼游戏》给游戏里的韩国人安排了各种死法，无论哪一种游戏规则，绝大多数人都逃不过被猎杀的命运。现实中很多韩国人根本对《鱿鱼游戏》提不起兴致：“为什么还要充会员去看一群普通韩国人是怎么被玩死的呢？我照照镜子不就知道了吗？”■$寒武纪-U(SH688256)$ $圣邦股份(SZ300661)$ $东方财富(SZ300059)$