面对如今这个不确定性的时代，已经有越来越多的实力中产把投资的目光投向了海外；
为的就是想要找到实现风险对冲、安全避险且能穿越周期的核心资产。
因此，产权也一直是许多中国买家投资时非常关注的问题。
众所周知，日本房产一直都是永久产权，而日本也是一个讲究土地私有制，能最大程度保护私人资产的国家。
只要是在日本买了房子，从自持有开始便经法律保护，未经房主同意，政府是不能擅自拆除或改造该房产及土地的。
不过面对日本房产的产权问题，还是会有不少人会有疑问：
日本房产也有商用公寓和居民商品房的区别吗？
日本到底有多少土地分类？它们会影响房价和产权吗？
日本的所有土地都是永久产权吗？这个跟土地性质到底有没有关系？
今天这篇文章，就来把这些问题一次性为大家讲透。
01
如何正确理解
日本的“永久产权”？
日本的土地由地方政府进行规划，而我们看到的不同土地性质，其实都有着不同的用途和目的。
一般日本的土地性质可分为三种类型：住宅（8类）、商业（2类）和工业（3类）。
这些土地只要是买下来的，就是永久产权。我们该怎么理解这句话？
日本除了永久产权，还有一种产权叫做“借地权”，是开发商（或个人）跟地主租赁土地，再在上面开发房产项目的一种情况。
其本质还是永久产权，但地是地主的。作为房东，你就只拥有这块地的租赁权，并且每年还要给地主上交“租金”。
一般情况下，借地权在大城市会比较多。例如在土地稀缺的东京，借地权房子的价格会比同地段永久产权的更便宜，因为在报价里没有土地的价格，只有租赁土地的租金。
因此这也是对于初次进场日本房产市场的投资小白来说，最容易踩到的“深坑”。
所以说，在日本买房千万别贪便宜，关键是一定要先了解这里的产权是不是永久产权。
除了这一点差别，日本的13种类型的土地都是永久产权，也就不存在咱们国内这种商用地对应商业地产，住宅用地对应住宅地产的情况。
接下来我们就来一起看一下，这13类用地分别都可以建什么样的房子呢？
02
住宅用地的具体限制
首先我们从“住宅系”讲起，住宅用地分为以下八类：
（1）第一種低層住居専用地域（首低）
（2）第二種低層住居専用地域（二低）
（3）田園住居地域（田住）
（4）第一種中高層住居専用地域（一中高）
（5）第二種中高層住居専用地域（二中高）
（6）第一種住居地域（一住）
（7）第二種住居地域（二住）
（8）準住居地域（準住）
具体差别我们可以看以下这个表：
从建筑范围中可以看出，1到8的用地对建筑物的多样性、层高都会逐渐增加。
值得一提的是 ，第一、第二中低层住居专用地域 多见于历史悠久的住宅区，也可能是豪宅区。
住宅用地一般买下就是一整块，有完整的土地产权，所以土地的价值是非常可观的。
03
商业用地要注意环境
接下来就是“商业系”，这也是我们在日本房产中看到最多的地域，有以下这两种类型：
（9）近隣商業地域（近商）
（10）商業地域（商業）
近隣商業地域旨在“提高商业和其他便利，主要为邻近住宅区居民提供生活必需品”。正如名字所示，“近邻”，指的是“住宅区的邻里”。
在这个区域内，大部分商业设施，如商店、餐厅、保龄球馆、剧院、电影院、卡拉OK厅和弹球店，都没有占地面积的限制。
但由于它建在住宅区旁边，所以无法建夜总会等娱乐设施。
商業地域被定义为“主要为了促进商业和提供其他的便利”。
在这里商业是完全允许的，除了能建邻近商业地域所允许的建筑之外，还可以建设夜总会部等娱乐设施。
此外还有非常重要的一点，在商业地域也可以建住宅，并且产权与住宅地域相同，是一个非常方便和受欢迎的土地性质。
但由于它不是住宅区，所以在购买房产之前最好提前检查其周边的居住环境，有风俗区或者赌博娱乐场所，就要慎重。
04
工业用地
有一类不能建住宅
最后再来讲到工业用地。这一类用地现在东京23区内的住宅公寓也时有看到。
工业系用地包括以下三种：
（11）準工業地域（準工）
（12）工業地域（工業）
（13）工業専用地域（工専）
準工業地域的主要目的是“在没有恶化环境风险的情况下提高工业的便利性”。
在这里，大部分能建在商业用地上的建筑都可以建。同时，它还可以建设无危险、不存在环境恶化风险、不受占地面积限制的工厂和汽车工厂。
这是一个不仅可以建造住宅楼，还可以建商业设施和工厂的区域，因此它给人的印象会略显嘈杂。
工業地域的规划目的是“增加工业的便利性”，工业色彩相当浓烈，但同样可以建造住宅，但对商铺和商业设施的建设逐渐趋严。
在这里是禁止建设建筑面积超过10000平方米的商店、饭店、宾馆、客栈、卡拉OK、幼儿园、小学、大学、医院等。但由于需要照顾工厂工人的孩子，因此可以建立托儿所。
工業専用地域的目的是“提高工业相关业务的经营便利性”。在这里也要注意，既然是工厂专用区，就不可能建住宅。
另外，商业设施也有相当严格的规定，商店、餐厅、弹球馆、保龄球馆等设施原则上不能建。
05
用地类别总结
以上就是所有地域的具体分类、分类目的，以及可建造的建筑范围。
至于这些土地性质哪一类更值钱呢？虽然需要根据具体情况具体分析，但在一般情况下，也需要看这两个指标：建蔽率（建筑能建多大）和容积率（能盖多少房间）。
一般情况下，这两个比例是越高，地价则越值钱。
从上表中不难看出，商业地域可能比住宅地域更值钱，因为它的建蔽率和容积率都高。
不过这也是由于住宅用地 有着 很严格的建筑限制，所以就导致了日本住宅地价两级分化的现象。
这类土地如果是传统豪宅区，那就大赚 ，但如果只 是普通住 宅区，它的可变化性太小，也许就没有太大的商业价值。
至于谈及工业地域，其实 也不是一棒子打翻，全盘否定。
目前来看，现在东京23区中的部分传统工业区，正伴随着东京人口不断增 加，而逐渐化工业区为住宅区。
比如东京荒川区就是传统的工业区，但近年城市 规划变更、居民移入和工厂外迁，也让这个区的居民区占比也越变越大。
说了那么多，其实还是那句话：在日本不论是住宅用地、商业用地还是工业用地，都是永久产权土地。
对于海外投资者来说，具有“确定性”收益的日元资产，也让持有“永久产权”变得更有价值和意义。