彭家坪板块位于七里河片区西北部,地势西高东低,拥有大量的土地储备。早在2005年10月,兰州市就编制了《兰州高新区七里河园区彭家坪片区控制性详细规划》(以下简称《规划》),并于2006年被市政府批准执行。到了2011年3月,此方案被完善公示,期间跨越的时间不可谓不长。
(完善方案的五年间,彭家坪其实已经开始了建设)
(彭家坪早期规划)
按照《规划》,彭家坪将会被打造成以装备制造产业为龙头的新兴城市综合板块,为兰州的发展添砖加瓦。多年后的今天,这里已经进驻了不少产业园,但距离一个繁荣的城市板块还差得很远。
(现今区域内的产业园区数量不少,但仍有大量可用空地和待改造区域)
七里河是近些年来发展势头最猛的区域,最新最热的城建项目几乎都在这里,比如兰州老街、万达城或者兰州西站广场。彭家坪板块也属于七里河,但却在城市发展中显得有些脱节。
彭家坪发展得这么慢,除了受兰州市整体发展速度的影响之外,还和本身的地理位置有关。
(铁路的存在对交通影响很大,想要修路就只能架桥挖洞)
彭家坪板块地势较高,到这里去会被称作“上坪”,在地理上就有一定劣势。穿城而过的铁路又将七里河区割裂成两个部分,进一步增加了开辟交通线的难度。而没有顺畅的交通,一个地区自然就难以快速发展。
在《规划》里,彭家坪将会有“两横四纵”的外界连接线和两条环城路经过。但从图中可以看出,规划中缺少向西的连接通道,对于这么大一个版块来说无疑是一个缺陷。
由于“兰州速度”是家喻户晓的“快”,此版道路规划直到15年后的今天才初见端倪。在此之前,东边的彭家坪东路(龚家湾)几乎算是进出这里的唯一“大道”,而这条大道也绝对算不上顺畅,与之相连的“进城通道”武威路则天天堵死,出行体验糟糕。
(当年的道路规划新闻)
(新闻来自“搜狐焦点网”)
T210规划路从2017年开始修建,同期的还有T218规划路。不过相比之下,彭家坪人民还是更期待直通西津西路的T210。
(彭家坪人民一直希望T210路建成通车)
(图片截取于“领导留言板”)
然而这条不算很长的路,因为地形复杂、地下管线铺设等各种原因,在很长一段时间内都处于施工状态,在这里的“鸽子市”也一直热闹非凡。直到今年年初,T210才建成通车,但直到现在都不能算彻底完工。
(2019年8月的T210路实拍)
(图片来自于“领导留言板”)
(2020年阶段性完成的T210路,两侧护坡还未建造)
但不论如何,彭家坪终于在南北和东西方向上都有了“进城通道”,下一步就该盼公交开过来了。
(早在2010年,彭家坪就有了105路车。可时至今日,这依然是彭家坪人民仅有的进城公交线路)
当时的105路只开到彭家坪“门口”,但那时坪里也没有多少人,暂时看不出毛病。后来这里建了大型住宅项目,新入驻的千户居民出行就遇到了问题。在2019年年中,105路终于延线到小区旁,大家的出行问题算是得到了解决。但这趟公交现在已经难以满足坪上越来越多的人口,开拓新的交通线路迫在眉睫。
(彭家坪人民目前最关心的问题)
(图片截取于“领导留言板”)
外部交通不便,现在依然是制约彭家坪发展的最大阻碍。只有解决了交通问题,这里才能搭上城市发展的顺风车。
(彭家坪板块内的道路质量其实相当不错,只是缺乏进出通道)
(图片来自百度“山水子”吧)
既然彭家坪的缺点如此明显,那么这里又有何价值呢?这里的房能买吗?
在讨论区域发展前景时,兵哥都会提到兰州市最欠缺的资源,那就是可用土地。因为缺少可用土地,开发商才会费那么大劲去开山造城,去向榆中拓展,去开发新区……寻找可用土地,始终都是兰州城市发展的首要问题。
(七里河区仍有大量土地储备,尤其是彭家坪板块)
(点击查看大图)
对比城关区和七里河区的卫星地图,可以看到两个区域的建筑密度和类型存在着明显差异。
城关区几乎没有空余土地,想要“变”出土地只能靠棚改。如果要在这里开辟地块建造新项目,相关的拆迁补偿问题对开发商和市政府来说都是个难题。
再来看七里河区,可以看到区域内的空置土地很多,新项目林立。且此区域与城关区及西固区直接相邻交通便利,相比山上具有地理优势,由此被市政和开发商“追捧”也理所当然。
(彭家坪最大的优点:宽敞)
就目前而言,位于铁路南侧的彭家坪板块确实交通不便,但却有着丰富的土地储备,这对城市发展来说就是最重要的资源。路和桥都可以慢慢修,而大片平坦的地块可不是随随便便就能找到的。所以即便上坪很不方便,开发商们还是“盯上”了这块宝地,纷纷在这里落子立项。
(彭家坪现在已经有了生活气息)
现在除了已有住宅项目之外,又有两大开发商在彭家坪上拿地立项,准备建设包括住宅、写字楼、商业街、购物中心、优质学校等各种生活设施。从宣传上来看,这些住宅和生活配套都比较高级,开发商大手笔投入所打造的项目让人很是期待。市政多年以前规划的产业板块,似乎正在顺应时代进行改变,向高品质商住区迈进。
(誉澜山的沙盘,畅想了未来彭家坪繁荣的景象)
已有项目:
恒大翡翠华庭
共有四期的住宅大盘,位于彭家坪“新干线”T210路旁,交通便利,除最新的四期外均已建成,自带商业和学校。
(项目实景图)
华润誉澜山
品质住宅大盘,紧靠彭家坪西路,算是未来城市项目的“先头兵”,今后可享受到周边的优质配套设施。
(官方效果图)
新入项目:
华润未来城市
是囊括了住宅、万象商业、写字楼、特色商业街、学校等设施的万象综合体,未来彭家坪的商业核心区。
(项目规划效果图)
保利大都汇
预计共有四期,以住宅商业为主的新型健康社区,用新技术带来健康生活,着重公共景观空间,满足全年龄段的居住需求。
(项目规划效果图)
开发商负责建设的项目体量大,市政建设方面的投入也相当之多。除了基础道路及规划中的学校和医院外,还有一个为区域带来重大利好的中央生态公园。
(生态公园效果图)
(图片来自网络)
或许是为了“对冲”产业园区对板块的影响,市政对中央生态公园的建设格外用心,这不仅是彭家坪园区中轴线上最重要的城市绿色开放空间,也是近年来兰州市主城区唯一一个新建的公益性综合公园。
(公园规划图)
(图片来自网络)
目前公园的西区(活动区)已经建设完毕,东区(景观湖)预计将在今年完成。从现场情况来看,此项目的进度很快,并没有像其他工程那样被“兰州速度”所拖累。公园的效果相当不错,景观湖建好后的“完全体”将会十分吸睛,兵哥觉得这里有成为“网红打卡点”的潜质。
(5月生态公园建设现场情况,远处高楼群为华润誉澜山)
(图片来自于百度“山水子”吧)
既然提到了产业园区,那兵哥就得在这里说一下。彭家坪有的是高新装备制造产业园,而非兰石化那样传统的重污染重工业园区。在“生态科技智慧新城”的定位下,生态环境是重要的考虑因素,引进的产业类型自然也要与之相符。
(彭家坪产业园区内的部分企业及业务范围)
(截取自“前瞻网”)
住宅有了,产业有了,商业也快有了,接下来等其他生活配套跟上,彭家坪这个新兴城区就算成型了。可问题是,到底什么时候才能跟上?一条T210都修了好几年,医院学校之类的岂不是要更久?
诚然,兵哥也无法判断出准确的时间。城市发展的进程牵扯的因素太多,妄下结论不可取。但是兵哥认为,一个区域的发展速度会不断增加,因为新的繁荣会向已有的繁荣靠近,资本也会扎堆涌向高潜力区域。
(华润签约的学校。开发商的建设可以在很大程度上弥补市政建设的迟滞和不足)
正如住宅项目的出现使人口增加,为彭家坪引来了公交延线和T210通车。华润和保利的进驻也是一个好的开始,这意味着区域内的各种需求和产出,都会再次提高一个层次。优秀的孩子往往会获得