“神秘”、“隐私”，正是四合院拥有者的代名词。影视剧里，达官贵人的深宅大院门上往往挂着“和府”、“李府”等牌匾。但现实中，没有一座四合院会向外界透露主人的信息，甚至是住在隔壁大杂院多年的街坊也无法准确说出四合院主人的来头。
文 | 岳家琛
编辑 | 陈弗也
出品 | 棱镜·腾讯小满工作室
来源丨棱镜（ID：lengjing_qqfinance）
· · ·
▲图源：视觉中国1.8亿，这乍听起来如同天文数字般的房价，在北京四合院的世界中，却可以用“高性价比”来描述。
近日，“多尔衮行宫四合院挂牌出售”一度冲上热搜。1.8亿，正是这座四合院的挂牌价。由于引发舆论热议，这处四合院的主人已经闭门谢客，不再接待看房者。
上亿的价格无疑超出普通购房者想象。如果打开贝壳、我爱我家等传统中介APP，里面收录的北京房源中，没有一个报价可以与之媲美。其中，贝壳找房收录的北京房源最高价为1.5亿元，且1亿元以上的房源有15套，均为别墅。
不过，1.8亿绝非北京四合院的高价。京东司法拍卖网显示，10月19日，北京庄胜房地产旗下一处四合院公开拍卖，价格4.1亿元，创下四合院法拍最高价。不过，该房源已流拍。
而根据中介机构丽兹行的数据，其在售房源中有13套四合院单价过亿，价格最高的甚至达到10亿元。
在顶级富豪对老北京四合院的热捧下，拥有一座四合院俨然已经成为富人圈的身份象征。而随着“多尔衮行宫”冲上热搜，一向神秘的四合院交易，终于向公众敞开了一道门缝。
1.
/ 没有一座向外界透露主人信息 /
红色院门隔开了截然不同的两个世界。门外，是抵着院墙停放的“老头乐”代步车、没有隔门的公共厕所、凌乱的电线。而常闭的大门内，则是价值上亿的房产。
迈过垂花门，一进院、二进院依次排开，正房与东西厢房内，黄花梨木家具、精雕细琢的工艺品引人注目，园中小桥流水、古木参天。
地下室里，宽阔的车库停放着豪车，富丽堂皇的私人KTV足以容纳十余人，麻将室、桑拿房等设施一应俱全。
这是位于张自忠路附近的一处待租四合院。《棱镜》作者走访了十余座老北京待租或待售的四合院，这些奢华院落的背后，讲述着不为人知的历史故事，或与清朝某中堂大人的府邸相邻，或曾居住过民国总统的私人秘书……
▲北京市东城区一处四合院，红色大门内别有洞天，作者拍摄被传为“多尔衮行宫”的在售院落，便是这些富丽堂皇的四合院之一。
事实上，这一号称“多尔衮行宫”的房源，挂牌时间至少已有三年，但始终未能成交。直到近日，该房源被经纪人冠以“多尔衮行宫”的噱头对外宣传，才为大众所知。
这处院落紧邻清睿亲王府所在的普渡寺，后者已被列为全国重点文物保护单位。“最初业主是鼓励我们冠上这样的噱头进行宣传的。”为该四合院带客户的经纪人表示，“这处院落并不涉及文物保护问题。
此前，四合院只是一个“小圈子游戏”。不少四合院房东都对预约看房的买家有验资要求。对普通人而言，高墙大院里的豪宅既不可望，亦不可及。
然而，登上热搜后，这一院落的主人不堪舆论压力，撤下出售信息，闭门谢客。不过据经纪人提供的实拍图片，该院落占地面积足以停下三辆车，房间内可看到故宫角楼、东华门等标志性建筑。
上述经纪人称，该院落的主人五年前购得此宅，房主极为富有。但据一位曾经看过此房的潜在购房者称，该院落为一处祖宅。
众说纷纭之下，“神秘”、“隐私”，正是四合院拥有者的代名词。影视剧里，达官贵人的深宅大院门上往往挂着“和府”、“李府”等牌匾。但现实中，没有一座四合院会向外界透露主人的信息，甚至是住在隔壁大杂院多年的街坊也无法准确说出四合院主人的来头。
刘思源是一位豪宅中介，从业已有六年。据其介绍，为业主保密是这项工作的重要组成部分，四合院业主通常会与中介公司签订保密协议。
“如果说出来，这些四合院的主人可能如雷贯耳，甚至经常在电视中看到。”刘思源说，“明星和企业老板是四合院的主要拥有者。”
据坊间传言，拥有四合院的企业家及明星包括马云、许家印、成龙、李连杰等。这些传言成为胡同口大爷日常的谈资，但没有街坊邻居见过这些富人在四合院里的真正模样。
2.
/ “定价随意，缺乏指导价” /
“串胡同”占据了刘思源的主要工作时间，他将这一工作称之为“走街”。
“走街”目的是发现潜在可以买卖的四合院。据其介绍，目前全北京市场内流通的四合院不过百余套。尽管老北京保留下了诸多胡同街巷和传统民居，但由于历史原因，大量院落成为大杂院，被十余户家庭占据，且无产权。而真正产权清晰、格局方正的四合院少之又少。
由于产品特殊，主流中介机构的二手房买卖及租赁业务均不涉及四合院。根据主营四合院经纪业务的丽兹行公司挂牌信息，目前在售四合院共94套。此外，四合院经纪公司盛东居网站中，目前挂牌在售的四合院有25套。顺益兴则有47套挂牌四合院。
▲东城区某待租四合院正房一隅，用来商务接待，作者拍摄四合院的卖家，一部分是老北京人，也有一部分是计划撤离的港商和外商。
黄世荣是典型的老北京人，其“老头乐”代步车紧贴着门墩。跨过代步车，身后的祖宅是一个标准的“日”字形二进院落，距离长安街仅一步之遥，占地面积约400平方米。
不过，这400平方米的院落并非黄先生独有，而是兄弟8人共有。黄世荣如今年近八旬，其亲兄弟八人中，最小的也已六旬。五年前，黄世荣和另外7人达成共识，决心在他们这一代将祖宅卖掉。
由于北京四合院稀缺和不可再生的特性，四合院作为投资产品近年来受到富人圈层的青睐，与黄金一样，成为抵御经济周期的优质资产。
目前，市场上并无针对四合院成交情况的统计数据。不过根据上述中介机构丽兹行的数据，该机构自2016年10月来累计成交61套四合院，其中2017年成交12套，2018年成交9套，2019年成交7套，2020年成交9套，2021年成交9套，2022年成交7套。
由此可见，四合院在过去六年间交易量保持平稳，并未受到经济形势和疫情的影响。此外，四合院的平均单价在过去六年亦保持稳定。
从占地单价来看，上述机构成交的四合院中，2017年平均单价为13.31万元每平方米，2018年均价为15.38万元每平方米，2019年为14.74万元每平方米，2020年为13.69万元每平方米，2021年为13.85万元每平方米，2022年为15.36万元每平方米。
虽然卖房决心坚定，但黄世荣报出的售价却如过山车一般起伏不定。
与黄世荣院门口代步车形成鲜明对比的是房屋的售价。根据历史报价数据，黄世荣2017年首次报出的价格为1亿元，同年涨至1.6亿元，涨幅60%。2018年，黄世荣又将售价调至1.2亿元，降幅25%。
随后2019年，该四合院调价次数多达6次，2020年调价1次，2021年调价3次。2021年夏，黄世荣将售价调高至2亿元，不久后调至0.89亿元，降幅55%。
“这类现象，在四合院交易中并不罕见。”刘思源称，“定价随意，缺乏指导价，也是四合院交易的特性之一。”
由于成交量小，四合院价格并无规律可循，几乎为“一院一价”。
不同于老北京人黄世荣，位于南锣鼓巷一处待售四合院的主人则是一位港商。据经纪人介绍，该业主是香港大名鼎鼎的“船王”之一。多年前，“船王”每次来京开会都会买下一套四合院，但这位富商从未在他的四合院住过。
上述经纪人称，其所在机构近几年已陆续帮这位富商出售了超过五套四合院。
该中介机构还统计了所在片区过去五年成交的11座四合院信息，其中9座四合院的买家是企业老板。
另根据刘思源对四合院买家的描述，南方商人占四合院买家的绝大多数，北京本地人则很少。
3.
/ 茶室、KTV成租赁市场标配 /
虽然四合院买卖数量和价格总体上保持平稳，但名人富商对四合院的喜好，却意外催生了租赁市场上的一股旋风。
张志远的父亲向往在老北京四合院里进行文学创作。为尽孝心，张志远五年前在东四区域以年租金100万的价格从“二房东”手里租下一套占地面积约300平方米的院落。然而2023年续租时，该四合院年租金涨至198万元。
他放弃了续租的念头。“这太疯狂了。”张志远表示。
一位四合院经纪人称，四合院租金的极速上涨，与市场上广泛存在的“二房东”密不可分。
据“二房东”许文斌介绍，过去五年，尤其是疫情三年，北京四合院的租金普遍涨了一倍。许文斌供职于北京一家从事“二房东”业务的公司，他所在的公司仅有约6-8个员工，却在北京老城区“压”了约50套四合院。
他介绍称，当前北京在租四合院大约有千余套，而约九成的租赁四合院都掌握在“二房东”手中。
在圈内，这些“二房东”又被称为“压房客”。
许文斌介绍称，过去三到五年，四合院租赁市场发生了翻天覆地的变化。此前，租客多是有四合院情结的文艺工作者或者热爱中国文化的高收入“老外”，用途主要是居住或收藏。
如今，商务接待成了租赁四合院的主要目的，餐桌、茶室、KTV成了租赁市场中四合院的标配。
“三年疫情催生了四合院租赁市场的火爆。”许文斌说道，“疫情期间，受防疫政策限制，商务接待者出入酒店、会所等场所颇有不便，而在自家四合院接待则可以不受限制。不仅如此，四合院私密性极高，大门一关，没人知道里面在做什么。”
正是看准了这一商机，“二房东”群体快速占领了四合院租赁市场，并抬高价格，使四合院租赁成为“暴利”生意。
他向《棱镜》作者算了一笔账。疫情前，一套300平方米左右的标准四合院，年租金通常为100万元。“二房东”收来房子之后，改建、装修的投资约为100万元。如今，同标准的四合院租金翻了一倍，这意味着“二房东”们一年即可回本，第二年就能实现盈利，毛利率高达50%。
其介绍称，疫情期间，四合院租赁供不应求，一套院子往往成交周期仅10余天。大量押金和热钱的涌入形成一个“资金池”，促使许文斌们走街串巷，向老北京人收