记者 | 马一凡
选择在七夕当天开业的上海南翔印象城MEGA，是长三角今年最重磅的新开商业项目。目前开业已满一周，它的客流、口碑、销售额都远超预期。
这是一个创造了多项纪录的购物中心。
它34万平方米的商业体量，创造了上海商业购物中心单体量最大的纪录，也是第一次有“商业航母”级别的项目在上海的郊区开业。
它是疫情发生后，上海首家新开业购物中心。95%的招商率、90%的开业率、开业首日30万人次客流和2500万销售额，一系列优秀数据彻底打破疫情给商业地产蒙上的阴影，给了品牌与租户信心，这足以激发带动整个长三角的商业活力。
开业当日，上海11号线的陈翔公路站同步启动运行，这是上海第一次在现有地铁运行线路中增设一座车站。TOD模式下的商业兴旺与交通便利，将极大提升上海南翔的区域价值。
南翔印象城MEGA还引入了上海第一个开心麻花剧场，拔高了体验类、文化类业态在郊区商业综合体中的位置，它创新性发明“一日微度假胜地”概念，有望成为区域商业、文化与旅游的整合者。
南翔印象城MEGA开业的成功，和它有收有放、目标明确的策略选择有很大关系。“这是一个选址、定位、招商、成本控制都非常正确的项目。”一名资深行业人士评价道。
聪明的选址要把一个体量巨大且属于印力集团产品系中高端旗舰的项目，落地在上海外环以外，本身就是巨大突破与考验。
这是没有人尝试过的领域，需要跳出传统思维，重新思考商业地产逻辑，变革过去的实践操作。
做项目之初，印力就充分挖掘了嘉定南翔的价值。
在传统印象里，郊区只适合做社区型商业。实际上，南翔及其周边的经济体量与人口可能超过一个地级市。
“上海的郊区甚至比很多别的城市中心城区要好，经济量级很高。” 万科集团合伙人，印力集团董事长兼总裁丁力业对界面新闻记者表示。
上海嘉定有很好的产业基础，包括综合性汽车产业基地、游戏产业“新硅谷”、国产动漫聚集地。此外，嘉定还落户了知名的F1国际赛车场和小红书。
嘉定也有不错的旅游及饮食文化基础，包括古猗园、马陆葡萄园，以及著名的“南翔小笼包”。
据统计，距南翔印象城MEGA车程30分钟的消费圈内有近400万消费人口。
原本，交通问题可能是南翔的瓶颈，但是11号线的开通运行、陈翔公路站的加建，以及整个商业项目采用TOD模式规划设计，不仅弥补了交通问题，反而能让这座34万平方米的商业项目成为中心枢纽。
11号线也是目前上海所有地铁线路中，唯一通入外省市的线路。11号线终点站花桥位于江苏昆山，也就意味着江苏昆山、太仓等地的消费者也被纳入了南翔印象城MEGA的目标客群。
除了嘉定，附近的宝山、普陀等区也没有这样大规模的商业项目。相比传统核心区域商业用地日益紧张、商业供给量饱和、消费外溢等诸多问题，南翔凭借政府规划引导、城市持续扩容、交通工具等利好因素，能够辐射周边区域，恰恰是一块“价值洼地”。
从选址来说，这是一个很聪明的决定。
“好逛”的动线在项目建筑、定位和规划上，南翔印象城MEGA引入了本土化概念，突出地域特色，在此基础上设定了符合区域消费水准的定位和业态布局。
南翔印象城MEGA的建筑灵感来源于“南翔”得名的传说。
据说南朝梁天监年间，当地有块一丈长石头，时有白鹤停聚，被认为是祥兆佛地，后白鹤南飞，南翔地名便由此而来。
项目建筑受到白鹤之旅的美学触动，呈现统一、连贯的有机形态。
项目内部，以白鹤之旅为故事主线，形成了鹤舞、鹤鸣、鹤栖三大中庭广场。
“整个项目有两种动线，除了传统的环形动线，还有三个垂直动线，分别以鹤舞、鹤鸣、鹤栖三个中庭广场为核心。”南翔印象城MEGA市场负责人告诉界面新闻记者。
三个垂直动线各有主题与层次。
鹤舞部分，以体验业态为主，包含开心麻花剧场、KTV、溜冰场和电影院四大业态。
鹤鸣部分与地铁连廊相接，交通便捷，主打消费零售业态。
而鹤栖部分是最显眼的，其中的生态植物园已经成为网红打卡点，这一部分有高山、湿地、森林，主打亲子、运动、户外、蹦床等零售业态与服务。
由于三大垂直动线的划分，纯租赁面积达到十多万平方米、将入驻超过400家品牌租户的大型购物中心内部，形成了明确的主题区分和简洁明了的购物指引，不会让消费者产生杂乱无章的感觉。
在定位上，消费零售在招商时选择了中端、亲民和具有品质感的品牌，贴合区域定位，目标客群是年轻家庭客户，要“好买、好逛”，整体给人的感觉是“大而全、性价比高”。
而在体验类业态和餐饮业态上，招商定位有所拔高，餐饮品牌客单价明显高于同区域其他购物中心，体验类业态则引入不少区域首店，能给目标客群带来足够的新奇感。
南翔印象城MEGA摒弃了传统主力店概念，在规划之初就“去主力店化”，目前由体验类业态主力店、次主力店、强势品牌、网红店共同形成整体矩阵，通过业态、品牌的专业组合来吸引客流，而不是像过去那样寄希望于通过大型商超去引流。
“场景”的力量在逛南翔印象城MEGA的时候，消费者常常能被一些亮点和小细节所吸引，这其实就是“场景”的力量。
近年来商业地产越来越注重场景搭建，但在郊区的商业项目中，场景是相当稀缺的。
这一块南翔印象城MEGA又弥补了空白，在项目内设置了生态植物园、上海特色主题街区、屋顶花园和星空跑道、艺术品装置和IP展览。
“我们不打算通过促销来吸引客流，更倾向于以主题展览、丰富的场景和IP去吸引消费者。”南翔印象城MEGA市场负责人表示。
记者在现场看到，开业后的第一个周末，哪怕进入生态植物园需要等待半小时，也阻挡不了前来排队的客流。
这个跨楼层、植物园式的休憩中庭，面积达1000平方米，有200多种国内外引进植物。其内部又被分为三个层次的空间，一是占地521平方米的热带植物空间，被称为“觅境·森林”；其二是301平方米的湿地空间，身临其中能够欣赏到支流与润雨，被称为“小憩·湿地”；其三是265平方米里矗立着的12米高“山丘”，让空间与屋顶花园有机交融。
屋顶花园则向消费者提供星空跑道、宠物乐园、儿童游戏区和户外运动场，无论是带着宠物还是孩子前去，都能够有新奇而放松的体验。
“中国的消费者成长非常快，他们不光是为买东西而来，他们需要场景、更需要空间。”丁力业对记者表示。
印力此前提出了社区生活枢纽的概念，让商业空间能够成为家的延伸，能够打造社区的交流，包括物质与精神上的。“我们还关注健康，南翔印象城MEGA里面有特别多的运动和绿色生态体验，包括绿植、跑道、健身等，把绿色、健康、体验结合在一起，这些都是跟过去不一样的。”丁力业说。
下力气的招商疫情的发生让待开业商业零售项目充满考验，整个市场的观望情绪浓厚。
存量项目目前都在努力恢复之中，拟开业项目