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疫情三年，重置了中国商业的基本面，也让原有的一些商业趋势加速发生。
作为以线下服务为主的实体商业，购物中心/品牌商户们经历了2020年初的盲目、慌乱，2021年的从容以对，再到2022年疫情“倒春寒”多点爆发时，短暂失速。
“适者生存”规则之下，有的企业转向精细化运营，有的企业稳健为本，有的企业则实现了逆势扩张。
短期内，消费场景受限成了重要的影响因素，消费欲望低迷，实体品牌商家还将继续承压。
但中长期来看，运行系统加速演化迭代的市场格局，将从本质上决定着中国商业世界的下一步。
回顾2021年，中国商业地产究竟演绎了一个怎么样“乘风破浪”的故事？有哪些弯路，需要警惕？又有哪些经验、启示，值得记录、分享与借鉴？
赢商网X中城研究院再度联合发布了《2022中国购物中心年度发展报告》。按照不同内容模块，此份报告分为4大篇章，共244页，近14万字。主要包括：
总概篇丨资产端、品牌端
商业地产篇丨购物中心行业发展、整体情况、企业研究
品牌篇丨发展趋势、市场环境、标杆企业、门店选址
专题篇丨赢商方法论、重点城市商业报告、轻资产、高端mall、TOD
以下为部分内容节选：
一、总概篇：中长期行业竞争结构化趋显，短期疫情影响消费场景
疫情进入第三个年头，中国商业地产的重构进程还在继续。
从资产端看，行业竞争结构化趋显，重、轻资产企业抗周期能力出现分化。
在中国商业地产相关企业的2021年报中，可看到不同资源禀赋的企业成长之秘密，以及它们面对疫情呈现出的不同程度抗周期能力。
重资产模式高风险高收益，坐拥财产性收入和资产增值，但要承担亏损的风险，能融到低成本、长期限的资金是必要条件；轻资产模式凭实力谈价格、扩规模，必要条件则是具备较强的运营管理输出能力。
于重资产而言，重要的是资产的规模与质量；于轻资产而言，重要的是品牌溢价与运营效率。
从品牌端看，场景受限，是对零售消费品牌企业的综合大考。
短期来看，消费场景受限成了重要的影响因素，这让实体品牌商家承受考验。
据国家统计局，2022年3月，社会消费品零售总额34233亿元，同比下降3.5%；一季度社会消费品零售总额同比实际增长1.3%，不及预期。并且居民平均消费倾向（人均消费支出/人均可支配收入）再度下跌，市场仍较低迷。
其次，据国泰君安调查统计，受疫情影响，超过60%的28岁以下年轻群体收入下滑，其中有36.5%的22-28岁年轻人收入小幅下降（10-20%），下滑的严重程度明显高于中年人群以及老年人群。当前，年轻群体是消费主力军，该群体收入下滑可能会直接影响品牌经营情况。
但是消费者信心总指数处于乐观区间，市场复苏仍值得期待。
由于防疫软硬件条件的差异，相较于商街，购物中心受防疫管控影响程度较小，客流敏感程度较低。
但回归长期逻辑，消费品增长始终是基于三大方面：1）行业增长+渗透率提升；2）品牌集中度（品牌化程度）提升；3）价格提升。
疫情之下，优秀的零售消费企业不仅能在疫情下展现出更强的抗压能力，疫情后往往也能展现出更快的恢复速度。
长期来看，品牌是否了解市场格局，能否顺应消费主力、需求转向与分布情况来决定布局策略，是其能否在线下消费战场取得成功的关键。
加强终端掌控，精细化运营的趋势不会改变。
未来各品牌将继续通过研发+设计+营销带来产品组合的优化，通过终端门店的陈列升级，进驻购物中心店，开大店关小店，不断提升终端门店的客户体验和销售能力，以拉动线下增长。
二、商业地产篇：市场格局三级分化，资产端、资本端马太效应加剧
疫情三年，国内购物中心展示出了强韧性及不可替代性，以及因城市格局、人口结构、消费偏好变迁而呈现的分化和结构性增长。
以产品特性、城市线级、市场规模等维度，赢商大数据将疫情之下的购物中心市场进行了结构划分——重奢、高能、下沉三级分化。
在此基础上，我们展开大宗交易、资产证券化、行业集中度、产品线创新等发展研究，其中最受市场瞩目的当属加速商业地产碎片化整合的“轻资产化运作”商业模式——叠加着存量改造、规模扩张，以及高能玩家之于低效物业的重新分割与排列组合。
厘清行业发展后，报告将聚焦点转向中观的购物中心发展概况，以及微观的商业地产企业模式分析。
1、购物中心基本面：客流量与空置率回暖，但未恢复疫前水平
通过监测全国368个城市购物中心空置率、客流量、销售额等核心指标，赢商大数据发现：市场情绪虽有所回暖，但要恢复疫前水平仍有较长的路要走。
*客流量方面，据赢商大数据监测，2021年全国3万方及以上购物中心场日均客流近2.5万人次，同比增幅近10%，与疫前水平相比尚有距离。
*空置率上，据赢商大数据监测，2021年全国20个一二线城市购物中心平均空置率为9.0%，较上年降低18.2%，但相比疫前的6.1%仍有差距。囿于各方条件之不同，不同城市、商圈及类型的mall之间，空置率数据呈现出不同特征。因时因地因mall做调整，是基本题中之义。
*销售额上，从区间来看，根据赢商网统计的311家商场2021年销售额数据，首现200亿商场，共3家，其中北京SKP以247亿元问鼎全国。年销售额50亿元以上的共19家，占比不足7%。41%的商场年销售额落在10-29.99亿元区间，共128家，占比最高。
2、典型企业样本：万达、新鸿基、太古、领展、凯德，过江龙混战
典型企业样本研究，以内资房企、港资房企和资管企业做分类，剖析不同企业类型极具个性的发展道路与现状。
（1）内资房企研究：轻资产与项目拓展路径，以万达为例
截至2021年底，万达商管管理着417个商业广场，在管建筑面积达5900万㎡，有161个储备项目，包括132个独立第三方项目。2018年、2019年及2020年，万达商管在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.8%。
较高的出租率支撑下，珠海万达商管的财务表现良好，而这些收入均来自轻资产模式下的委托管理和租赁运营。
（2）港资房企研究：高档商业的韧性（以新鸿基为例）、旧改的规模扩张（以太古地产为例）
在内地强劲的消费市场刺激下，新鸿基正加快内地标杆商场入市节奏。布局高线、打造标杆。上海One ITC于2019年12月15日完成软开业，南京IFC预计约在2022年中起分阶段开业，杭州IFC将于2024年起分期落成……
新鸿基在内地高端商场表现出强韧性和抗风险能力，太古地产则以批量复制太古里的“旧改之法”，内地规模化扩张。相较过往“自持自建”、“稳扎稳打”之重资产模式，太古地产的新打法有着明显的“轻量型”标签。
（3）资管企业研究：全球版图扩张（以领展为例）、资产组合多元进阶（以凯德为例）
据最新的中报，领展中国内地的物业组合占比16.8%，海外则为3.9%。近年，领展通过加码内地、拓局澳洲等多项资管举措，完成了在项目收购方面由被动变主动的转身。“不差钱”的底气，与过硬的运营术，是其主要经营实力。
而成立16年的凯德中国信托（CapitaLand China Trust，简称CLCT），2021年资产组合多元进阶，从7座购物中心拓展至11座购物中心、5个产业园区、4个物流中心。一方面是资产组合优化（买进卖出）的结果，另一方面是资产运营增值的体现。
三、品牌篇：两极化、细分化及多品牌化，开关店比缓慢回弹
2021年，线下购物中心受疫情影响，品牌开关店比缓慢回弹，整体趋于上行。
值得注意的是，品牌发展呈现出两极化（头部玩家谋变新生，新兴品牌长红不易）、细分化（人群、功能与场景，皆可细分）及多品牌化（扩充业务版图，寻找增量市场）趋势。
1、开关店：2021年全国购物中心品牌开关比强势反弹
从0.78到1.14，挥别2020年的“惨不忍睹”，2021年全国24城1011家购物中心品牌开关店比强势反弹。
回暖继续，2021年上述1000+个购物中心中，品牌调整数量同比减少，各业态均呈上行态势，新开店超过50000家。而对应的新关店数，则约为47000家。
2、首店：2021年首店远超2019年、2020年之和
据赢商大数据统计，2021全年新开的全国首店高达547家，远超前两年之和。零售、餐饮仍是最大热门，包揽了八成全国首店；餐饮和文体娱全面复苏，首店占比持续上涨；生活服务、儿童亲子发展平稳。
3、投融资：数量、IPO、CVC大爆发后的理性回归
2019年投融资事件数虽然同比下跌两成，但在2020年光速反弹，并在2021年迎来“大爆发”：2021年，消费品牌投融资事件为525起，远超2019年、2020年之和。
一方面，资本青睐早期项目，资金加速流向餐饮、美妆赛道；另一方面，IPO大爆发，跑出多个本土“第一股”，以及 CVC投资模式逐年走强，餐企做起“金主爸爸”。
《2022中国购物中心年度发展报告》同时也对2021年下行与上行品类展开了详细研究：快时尚高光不在，韩妆被国货美妆取代、u奢侈品连续三年开关店比＞1，拓店高速……
新旧品类浪潮迭代，大大小小的品牌沉沉浮浮，但成功从来都有迹可循。研究业内标杆企业有利于更好地把握行业整体趋势，本报告分别从高端女装（之禾：敢和爱马仕“抢生意”）、防晒服（蕉下：比喜茶还赚钱）与咖啡新秀（Manner 咖啡：被逼着活成“瑞幸”）切入，探讨企业运行的商业逻辑以及行业的整体发展情况。
同时，2022 中国购物中心年度发展报告将通过热门品类的的门店分布、背后的企业战略与商圈城市发展解读选址密码：
■ 以lululemon、迪桑特、始祖鸟三个头部品牌为样本，看高端运动服饰品牌选址逻辑
■ 以33个奢侈品品牌为样本，从地理空间视角探究奢侈品门店布局与城市及商场运营商的关系
■ 从城市、商圈和购物中心多个维度出发，研究运动、街头和设计师三种潮牌的选址特点
四、专题篇：城市商业研究与赢商方法论
城由市而兴起，商业繁华离不开城市兴盛，而商圈又是城市商业文化标志，是城市商业繁荣载体。《2022中国购物中心年度发展报告》城市商业研究专题，围绕两部分展开：
■ 城市零售商业回顾与展望，主要以城市视角，呈现商业存/增量、商圈更迭、商场调改等多维数据及鲜活案例，挖掘城市商业潜力。
■ 典型商圈研究，着重剖析特定商圈与城市之间的奇妙联系，继而展现商圈背后的商业发展规律。
此外，本篇还收录赢商最新的算法模型研究成果，如城市商业指数、品牌人气指数、项目标签、客流因子等。
*城市商业指数：围绕城市基础发展、城市商业规模、城市商业档次、城市商业活跃度，及城市商业潜力5个一级维度、13个二级维度，对368座城市的商业力指数进行评价。
*品牌人气指数：综合考量品牌在主流媒体的声量及增速，主流C端消费平台的正向评论数及增速，构建可量化的评价体系，客观地反映品牌热度及消费者关注程度，为项目招调提供参考依据。指数越高，代表品牌在同品类中热度越高，受