原创 你们的 ELLEMEN睿士
“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”。二十年前，海子的这首诗是每一个文艺青年的心之所向；十年前，海景房也成了很多中产的梦想标配。
但今天，消灭中产财富的方式之一就是：推荐他们去买海景房吧。
海景房单价腰斩，
中产的精神桃源怎么了？
这个夏天，海滨城市作为旅游胜地一如既往地火爆，但海景房市场好像越来越糟了。很多曾经大热的海景房，每平方米的市场价都较几年前经历了断崖式下跌。
根据国家统计局最新的数据，在海景房热门地之一广西北海，2022年上半年新建住宅价格的销售均价为5621元/平米，较2020年下降了10.8%，位于三线城市新房降幅之首。
再以青岛最大的海景房社区维多利亚湾为例，这里2019年的房价为12000元/平方米，但如今，新房的均价也仅有1万元/平米。而在青岛黄岛区正在销售的楼盘海语东方，今年这里海景房的报价在1.1万/平方米，是5年前预售价格的近一半。
2020年11月17日，惠州市惠东县碧桂园十里银滩航拍。
但腰斩的价格已经算好的了。在“南海之滨”广东惠州，五年前的海景房价格平均在1.2万元/平米，但现在每平米只有六、七千元。
新房跌至如此，二手海景房更是惨不忍睹。
在热门海滨城市山东乳山，如今的一手房在每平米7000-8000元，但二手房的价格低得惊人，十几万就能买到一个四、五十平米的二手海景房。而在十年前，这里的海景房市场价平均为3500元/平米，要买一栋五十米的房子也要近20万元。
而在惠州所有降价的海景房中，九铭屿海楼盘最夸张：一套133平米的海景房以65.5万元成交，单价约4300元/平米，相当于市场价的36%，更是原购房者买入价的1.66折。
不仅是这类普通的海景房，海景豪宅也未能幸免。在有着黄金海岸线的深圳盐田，老牌半山海景豪宅天麓3区莱茵庄园一栋200多平方米的房子，在今年6月底上架阿里法拍，起拍价558万元，而它三年前的评估价为1175万元。
2014年8月8日，深圳盐田
很多中产起初买下海景房单纯只是为了投资，他们基本不会住在这里，只是为了退休后养老，或现在偶尔度假时才来住上一两周，这也是很多海景房楼盘空置率高的原因。但他们怎么也没想到，五年前要排队才能买到的海景房，现在要在购入价格的基础上降价几万到几十万不等，才能将这个拖油瓶卖掉。
但高价买下海景房只是中产们被坑的第一步，真正想要“面朝大海”中产们，只有长住后才发现，海景房简直不是给人住的。因为很多海景房周围，除了海，什么都没有。
海景房楼盘通常远离城市中心，交通没什么优势。楼盘建立时也过于仓促，所以很多海景房楼盘的社区也并不完善，即使是在卖房时宣传得好好的设施或店面，也因为小区空置率高，或淡季人烟稀少的原因没有好好维护。城市社区中随处可见的餐饮、医疗、商圈等等也通常不会在海景房配备齐全，甚至有些海景房周围都是原生态的农田。
2020年05月13日，山东龙口渤海湾海景房融创果岭海岸
此外，海边的气候也并没有想象得舒适。夏天潮湿，墙面发霉、衣服几天都晾不干、电器受潮而损坏。而在南方，冬天没有暖气，住在海景房里还要承受海边的大风。
于是这个夏天最凉的地方，不是北极，而是前几年买了海景房的中产们的心。他们发现这不仅不是一项好的投资，反而还要自己倒贴钱，用于海景房长期空置带来的管理、维护成本，或长期居住在这里的生活成本。
海景房，专骗外地中产的无底洞？
海景房在近两年跌落神坛之前，一直是城市中产眼中“世外桃源”的代名词。而海景房销售们也深谙稀缺的海岸资源对中产们的吸引力，“黄金海岸线”到今天都还是海景房宣传的噱头。最常见的话术就是，“中国海岸线总长度3.2万公里，包括1.8万公里的大陆海岸线和1.4万公里的岛屿海岸线。如此算来，14亿人的人均海岸线只有2.3厘米”。
在十年前，海景房中介要比海景房本身多得多。在北京工作的人常常能收到山东威海海景房的推销广告，房产商给自己楼盘所在的海滨城市冠上“东方夏威夷”、“中国迈阿密”等名号，销售们还会免费或低价请有购房意向的人去滨海城市参观。
彼时，国内的海景房还是稀缺资源，自然成了当时少有的中产阶级身份的象征。对比一线城市动辄十几万元的单价，海景房简直就是香饽饽，一线城市房产的限购措施，也推动了中产们寻求投资海景房。
2019年7月5日，山东威海，乳山银滩海景房。
但如今，海岸资源不断被开发，海景房供大于求。在长21公里，宽3公里的乳山银滩上，就已经出现了约200个海景房小区。
而这些房子的购买者，大多数都不是本地人，而是经济发达地区的中产阶级。乳山银滩的海景房95%以上的购房者都是外地人，广西北海80%楼市的购买力也都源于外地人。
海景房市场的竞争越来越激烈，楼盘商使出浑身解数。不少楼盘打出“酒店包租，以租养贷”的“购房返利”模式来吸引城市中的购房者。房产商会说服业主，购房后，他们的房子会由酒店统一托管，租给络绎不绝的游客，以此让海景房达到更大的利用率，这样不仅能够覆盖房贷，运气好的话，还可以净赚一笔，不失为一个投资的好机会。
2019年7月5日，山东威海，乳山银滩海景房。
而有的房产商更是变本加厉，制造海景房营销骗局。说海边的“负氧离子”空气对身体好，首付低、性价比高，甚至有房产商卖起了根本看不到海的“海景房”。而很多老年人在组团过来参观后被销售的话术欺骗，不惜花光毕生积蓄，当天就与房产商签订了合同。
就这样，一时上头买下海景房的业主们，正在面临转手难、租不出去的困境。由于空置率过高，一些地区冷清的海景房还会被戏称为“鬼城”。
但在不少楼盘因为资金链断裂而成为烂尾楼的当下，能住进这样的“鬼城”，也成了很多人的奢望。
国外买海景房也被坑，
富豪的海景房纷纷易主
在国内，海景房依照其距离海滩的距离，被分为一线、二线或三线。一线海景房通常距离海滩300米，二线海景房在海岸线800米以内，步行距离不超过5分钟。而800米以外的，统一被称为三线海景房。
国内的房产市场上，距离海边最近的海景房是越贵的，但国外的中产们已经对紧挨着海边建造的海景房避之不及了。
早在七年前，美国就曾专门出了一个真人秀综艺，节目组带着一群有钱人去海边看海景房，而最不受人待见的，就是离海岸线最近的一批房子。因为那里虽然有最宽阔的海景，但也有季节性的暴雨和飓风、涨潮退潮后成堆的垃圾、还有随着全球气候变化而不断上升的海平线。
2012年，新泽西州经历飓风后的海边别墅
而今年全球极端天气频发，更是影响了人们对离海边最近的海景房的购买欲望。澳洲多处海景房也因此单价暴跌。
对热爱海滨豪宅的富豪们来说，这些海景房也成了烫手的山芋，他们在近两年更加频繁地出售这些房产。很多在上世纪七、八十年代购入的海滨豪宅，如今价格已经翻了几倍，但相较于两年前也有大约200万到上千万美元的亏损。
2021年2月，篮球运动员韦德以526万美元的价格买下了芝加哥黄金海岸的一栋豪宅，今年7月底仅以580万美元的价格售出。而两年前，韦德在迈阿密海滩的豪宅更是连续两次降价都卖不出去，最终以2200万美元的价格卖掉了本来估值3250万美元的海景豪宅。
韦德在迈阿密海滩的豪宅
不过，对有头脑的富豪们来说，他们的海滨别墅更像一支大型股票，短期内有极强的投资属性。去年，硅谷互联网巨头Jim Clark在佛罗里达州棕榈海滩用9420万美元买下一个海滨别墅，今年6月便以高达1.75亿美元的价格售出了。
而在房地产服务公司第一太平戴维斯（Savills）负责高级房产服务的主席David Forbes注意到，在1980或1990年代，全球各地的房产是富豪们身份和金钱的象征，但现在，比起在全球不断购置房产，超级富豪们更趋向于租房。
因为维护一间豪宅的成本非常高，管家、厨师、司机，还有海滨别墅标配的游艇，每年都需要巨额的运营费用。一间豪宅一年的运营成本就在房价的5%左右，而一艘游艇的运营成本要在10%，而这通常需要上百万美元。所以有越来越多的富豪选择花50万到100万欧元的价格，来短暂地住在一套价值5000万欧元、配置齐全的豪宅里。
当然了，对这些超级富豪来说，海景房就算哪天真的跌成“白菜价”，他们也没什么可心疼的，但对于中产们来说，买海景房还是谨慎一点吧。
参考资料：
每日经济新闻：惊呆，1.66折拍卖！海景房为何跌到白菜价
真实故事计划：退休老人困在海景房
财经文化评论：海景房已经沦为白菜价，未来将何去何从？
每日人物：5万一套海景房，乳山银滩跌成海边鹤岗
Tatler: Here’s how the super-rich manage their global property portfolios
原标题：《第一批买海景房的中产已经崩溃了》
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