文章首发于“深圳房客会”微信公众号
01 后海热门小区跌到指导价成交
后海，作为深圳西部中心重要载体，由于其得天独厚的地理优势和极其成熟的商业交通配套，吸引了众多刚需和置换的买家。
不过，在将近两年指导价政策下，后海一些热门小区成交也近乎指导价了。
蔚蓝海岸，后海成熟的改善型花园大社区，共四期，旁边就是深圳湾超级总部基地，靠近海岸城商圈、人才公园、深圳湾公园等，同时毗邻深圳湾豪宅区，充分共享深圳湾的生活、商业、交通配套，生活出行十分便利。
经历了将近两年指导价打压下，蔚蓝海岸开始往指导价靠拢。
蔚蓝海岸三期，117平3房，东南向中高层，红本在手，满五年唯一，最近成交价在1300万左右，与指导价相差2.4%左右，相比高峰期成交价1680万，跌幅达22.7%。
蔚蓝海岸二期，145平4房，位于楼王栋小高层，红本在手，满五唯一，今年2月份业主报价还比较坚挺，1900万以上才可以卖，无奈市场越来越低迷，如今报价1550万，与指导价仅差1.8%左右，此户型最高成交价达1980万，最高跌幅达21.7%左右。
蔚蓝海岸一期，89平3房，南北通透，小高层，满五年，目前报价1048万，与指导价相差6.5%，相比高峰期成交价1235万，跌幅达15.1%左右。
此外，后海核心地段内另一个成熟改善型大社区，招商海月花园社区，与深圳湾仅一路之隔，充分共享深圳湾成熟的生活、商业配套，还带南山老牌名校育才三中，花园社区容积率低，生活氛围浓厚，吸引了许多想要兼顾地段和学位的家长们。
在去年学位和指导价的双重打压下，成交量价也一路走低，目前成交价接近指导价，甚至还有低于指导价成交的。
今年10月，招商海月一期，185平4房，电梯小高层，满五年，最终以指导价1659万成交。
今年9月，招商海月一期，187平5房，电梯小高层，满五年，最终成交价在1580万左右，低于指导价60万左右。
不过，招商海月一期在附近招商的四个楼盘中，是开发最早的一个小区，小区容积率低、实用率高、很适合住家，只是楼龄相对比较老，有很多都是楼梯房，也是附近几个楼盘中最先跌到指导价的。
蔚蓝海岸一二三期跌到指导价成交的房子变多，相比招商海月那边，蔚蓝海岸的地段差不多，甚至小区要比招商海月那边稍微好些，主要原因还是蔚蓝海岸放盘量过多，学位要比招商海月稍微差些。
02 市场越差，有缺陷的房子降价幅度越大
早在今年年中，后海那几个热门小区就零星出现了个别房源价格大跳水。
特别是一些冷门的老小区，在今年年初，早早就跌回指导价附近了。
上面说的几套跌幅较大的房源，在户型和小区上也有些许缺陷。
蔚蓝海岸三期117平3房，楼层朝向户型很完美，只不过客厅阳台看后海滨路，有噪音影响，一定程度拉低了最终成交价。
蔚蓝海岸二期，145平4房，客厅出阳台朝北向，跃式客厅使得空间略显局促，这个面积段朝向还朝北，一定程度上也是影响房源跌到指导价的原因。
蔚蓝海岸一期和招商海月一期，