文 | 楼公子
40年来，深圳一路破浪前行，从名不见经传的小渔村，发展为如今举世瞩目的国际化都市。
但同时，深圳不断攀升的房价也在刺激着大众的神经——
根据诸葛找房的信息，深圳7月二手房均价7.05万元/平方米，位居全国第一，环比6月上涨1.26%。
此前，深圳2019年的房价收入比高达35.2，同样位列全国第一，与第二名的三亚拉开了7.6的差距。有人粗略计算后称：“普通人在深圳工作不吃不喝35年才能买一套房。”
姑且不论这结论是否准确，但深圳的高房价的确让许多人望而却步。
如今，我们几乎难以想象，多年前深圳第一个商品房房源只卖2000元/平方米，放到今天，这价格翻十倍也难以买得起深圳一平方米。
当初的“违法”建筑，5万一套那是上世纪八十年代。
深圳经济特区建立不久，改革开放仍处于初期，当时全国首家房地产企业深圳经济特区房地产公司，“冒险”与一家香港企业协商开发深圳首个商品房项目——东湖丽苑，并于1981年建成。
东湖丽苑如今均价6万元/平方米。 图片链家项目开发时，住宅商品化的政策堪堪被提出，而待商品房被肯定，已是1984年了。
当时，东湖丽苑的目标顾客在一水之隔的香港。价格方面，有说一平方米2730元港币、折合人民币1000元/平方米的，也有说是一套十几万元港币、折合人民币约5万元/套的，时代久远，具体已无法考证。
从那时开始，深圳商品房市场萌芽，房源售价在1500-6000元/平方米不等。但在那个物质匮乏的年代，大部分商品房都卖给了香港人。
或许，有人会说：“上个世纪的几千块也很贵了，普通人哪里买得起。”
但若将时间线拉长来看，深圳的房价在2006年之前的二十多年间，都保持在5000-7000元/平方米区间，而这个时期，深圳人的收入却一年年地增长。
2002年入市的香蜜湖新天国际名苑低至5613元/平方米。2001年，深圳的居民平均房价收入比为6:1，是国际公认的合理区间，与如今超过35的比值不可同日而语。今天有不少拥有2套住房以上的深圳人，正是在21世纪初期稀里糊涂地上了车。
“横盘”二十年，隐患于17年前埋下那么，深圳的房价到底是什么时候开始上涨的呢？
很多人会关注到2015年房价暴涨的情况，但事实上，涨价的种子早在2003年便已种下。
关于房价的著名观点“短期看政策，中期看土地，长期看人口”，其实也道出了价格受供需情况影响的事实，而深圳的房价涨跌情况，也土地和人口息息相关。
先来看土地。
在1996-2002年间，深圳平均每年出让宅地2134万平方米，这个数字在如今已经变得难以想象。而当时，深圳房价也长期维持在低位；
从2003年开始，由于存量土地日益减少，深圳每年供应的宅地面积骤降至1平方千米，即100万平方米。此后2年内，深圳房价开始松动，突破维持多年的5000元大关；
随着可建设土地减少，深圳的宅地供应很快就开始跌入6位数，甚至在2015年后跌至谷底——2017年一整年内，只出让了一宗只租不售的宅地。
近两年，深圳再次加大宅地供应量。
住建局数据显示，去年深圳供应宅地133.2公顷，即133.2万平方米。虽已是近年来的最大供应量，但远远无法与2002年前的供应量比拟。
去年一次出让5宗宅地，被誉为“近20年最大土拍”。再来看人口。
在宅地越来越稀缺的同时，深圳发展日新月异，吸引了大量外来人口定居——
2002年，深圳的常住人口数量仅504.25万人；
到2010年，这一数字近乎翻倍，达到1000万人；
如今，深圳仅仅是常住人口已超过1300万人，且比去年增加了40万人，甚至有说法称深圳管理的人口早已突破2000万。
图片网络（侵删）而尴尬的是，2005年时，深圳新建商品住宅销售面积达到900万平方米，获批预售的面积超过700万平方米；到2019年，新房销售面积却仅371.79 万平方米，获批预售的面积也只有460.02 万平方米。
换言之，十多年过去了，深圳常住人口是当初的3-4倍，能够供应的新房面积却几乎只有当初的一半。
在新房供不应求之下，早在2006年开始，深圳二手房的销售面积与新房销售面积的比例超过1，早早便进入了住房存量时代，房价也开始脱离了控制，一再上涨。
是浮华泡沫，还是真实需求？即便知道深圳的住宅供不应求，也仍有不少人对高达35:1的房价收入比存在疑虑——深圳的实际需求者真的买得起这么贵的房子吗？
百度上关于深圳房价泡沫的疑问非常多苏宁研究院却表示“北上广深没有泡沫”，并反向举了两个存在泡沫的案例——
1994年，海南在中央出台严控炒作的措施后，房价直降25%；
1997年，香港在金融风暴的短短一年间，房价暴跌50%。
纵观深圳的房价，在2007-2015年间也的确上下浮动过，但具体情况却与上述的两个案例相去甚远。
图片安居客2007年，深圳房价飙升45%，从9230元/平方米涨至1.37万元/平方米。
2008年，世界金融危机突发，深圳楼市出现了2000年以来首次房价下降，但降幅也只有4.3%。
此后的2009-2010年，经济稍微复苏后，深圳房价直接突破2万元/平方米，涨幅36.7%。当时人们对市场的涨跌仍抱有疑虑，因此新房销售面积大降50%，二手房也下降了25%。
事实证明，当时深圳房价的确到了要涨的关头。
在2011-2012的两年里，深圳房价在“挣扎”中微降，但最终迎来的并非大幅下降，而是大幅上升——2014-2016年，深圳房价从“2字头”，跳升至“3字头”，又在短短一年间突破5万元/平方米。
如今，深圳经历两度严控，房价却仍不见大跌。深圳的房价到底是真实需求，还是泡沫堆积？
占比60%的保障房，能拯救房价吗？房价一再上涨，深圳政府也不得不在短期调控之外，寻求新的应对方法，比如大幅提高保障房占比。
2018年，深圳提出保障性住房（政策性支持住房和公共租赁住房）与市场商品住房的比例设定为6:4。
保障房的占比达到60%，看似不错，但比邻的城市香港的保障房覆盖率已达到50%，住房问题却仍饱受诟病，因为其居住用地占比仅9%，导致没被公屋覆盖的人群仍为住房问题所困。
香港住宅楼，图片图虫创意再看人人称道的新加坡，保障房覆盖率达80%，并且居住用地早在1980年便占城市总用地的15.3%，2030年将继续增加至18.7%，这样才避免出现尖锐的住房问题。
那么，深圳能学习新加坡吗？
答案大概是否定的。2019年，新加坡的人口增长仅1.2%，即增加了不到7万人，香港的人口增长也仅为1.4万人。
而深圳背靠全国多省市，人口流入门槛更为宽松，去年增加了40万常住人口，是前两者的数十倍——有限的用地，怎么才能安置不断流入的人口？
这可能已经不是保障房可以解决的问题了。
多年来，人们总在设想深圳扩容，认为这是解决深圳用地问题的最有效途径。事实上，虽然想法未必能实现，但也并非没有意义。正如深圳能带动临深的东莞南部、惠州大亚湾、广州南沙等地的房价一样，实质上就是人们幻想能在临深居住、在深圳上班。
但这样也未必需要扩容。如果临深与深圳之间的交通情况能像东京一样发达，那么深圳是否扩容并不重要。
资料
凤凰房产：《中国第一个商品房小区东湖丽苑——“深圳速度”的缩影》
王峰：《房价与调控：2001~2010年深圳房地产市场发展研究》
苏宁金融研究院：《我为什么说中国房价没有泡沫？》
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