雪球App，作者： 产城观察网，（https://xueqiu.com/3221921741/174273350）
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·项目概况
1.1 宏观区位有优势，微观区位有挑战
从宏观的角度看，阿那亚位于河北秦皇岛昌黎县北戴河新区黄金海岸腹地。距秦皇岛市中心54公里，距唐山92公里，距天津180公里，距北京245公里。京津唐3小时辐射圈，距北戴河国际机场25公里，交通便利。
从微观的角度看，阿那亚周边无配套，距配套完备的城区较远，生活连通性较弱，周边旅游资源不具备远距离引力。
1.2 项目整体规划
阿那亚地块于2000年拿地，占地3300亩，拥有2.5公里海岸线。定位于做差异化的房地产产品，配建大量配套设施，以文化配套、旅游配套、体育配套、餐饮配套、儿童配套及生活配套6大类套。从平面规划图中不难发现，阿那亚的配套设施是呈现散点状分布，每一处设施控制体量，分散布置，设施之间以景观要素（沙滩或绿岛）进行串联。用少量的高颜值设施，提升了整个社区的格调。而格调提升为住宅物业带来了较高的溢价空间，让配套设施的投入成本得到回报，二者达成了较好的经济平衡。
1.3 项目整体开发节奏
传统楼盘销售模式,也是阿那亚早期的做法，阿那亚在旅游地产开发过程中，同样遇到“后继乏力”的情况。2012年推出市场，由重资产运作，采用传统推广拓客销售模式，销售惨淡。2014年阿那亚在背负债务，项目开发难以维系的背景下，通过转变开发理念，全面转型，实现逆转。
目前项目已经开发了六期，其中地产产品每一期都主题定位清晰。其中，一期别墅：面积区间151-834平米，总共204户；二期公寓：面积区间85-113平米，总计680户；三期洋房/别墅：面积区间125平/150-180平，总计1309户;四期升级版独栋别墅：面积区间150-180平，总计491户;五期平层小院：面积区间50-65平，总计435户；六期文创街区：总计1589户。
2012年的冷盘项目通过设施和场所的打造和社交理念的植入，2014年开始项目开始火爆热销。一期别墅于2012.8开盘，销售艰难，3年才售空。二期共4栋观海公寓产品2014.6开盘，2015年底扫光。三期阿那亚小院2016.5.1开盘去化80%。四期是别墅、洋房和小公寓，2017.6开始内部认购，开盘即售空。项目13年销售1.1亿，14年3个亿，15年10个亿，16年16亿，目前销售总收入已经达到70亿，是周边37竞品的总和（包括远洋，荣盛，恒大，保利）。
阿那亚凭借特有的配套、服务、影响等，实现万元溢价，大约是周边价格的三倍。沿海区域阿那亚昌黎县房产均价11000/平方米，高于周边区县。周边楼盘大多8000-9000/平方米，而阿那亚房产均价高达21000/平方米。虽然有溢价，阿那亚仍可以保持快速去化，项目具有强大的市场影响力。
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·阿那亚转型思路与策略选择
2.1 从“赚快钱”转向“赚慢钱”
2013年，马寅接手为阿那亚带来15亿资金，其中5亿现金和10亿基金，开始了对这个“烂尾楼”的改造。提出以“始于度假，终于社区”的社群营销运营理论。第一阶段，打造全方位、多样化的配套服务，完善各类配套，盘活区域；第二阶段，构建高端圈层，自发形成社群，建立“社群文化”，呼朋唤友，整个服务体系运转起来；最终业主变股东，共建阿那亚家园。
2.1.1 完善配套，融入创新元素，打造美好的生活场景
阿那亚的配套经营，融入创新元素，从住宿、高端度假娱乐项目到观鸟屋、海边教堂、海边公益图书馆、小剧场等，都标志着阿那亚打造的不仅限于一个旅游地产项目，而是打造一个美好生活的场所，房子以外，有