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来源丨 赢商网（ID：winshang）
作者丨 Lily皆辛苦 & Didi不嘻嘻
图片来源 | 除特别注明外，均来自企业/项目官方渠道
从头部商业地产企业近期发布的2024年上半年财报看，在房产低迷的大环境下，商业板块的业绩却意外能打，甚至成为了企业有力的“业绩增长引擎”。
下半场，商业地产进入极致内卷时代。城市更新、存量提升、非标商业、轻资产输出等赛道成为商业地产开发“内卷”的主战场。
赢商网聚焦12家涉及商业地产规模企业过去一年/半年的商场租金收入、运营情况与最新计划，了解行业真实现状与发展趋势。
01
华润置地&华润万象生活
▶▶ 华润置地：
营业收入：791.3亿元，同比上升8.4%
股东应占溢利：102.5亿元，同比下降25.4%
毛利率：22.3%
购物中心租金收入：94.8亿元，同比增长9.7%
▶▶ 华润万象生活：
营业收入：79.57亿元，同比增长17.1%
股东应占利润：19.08亿元，同比增长36%
毛利：27.03亿元，同比增长20%
毛利率：34%，同比增长0.8%
购物中心商业运营管理服务收入：18.9亿元，同比增长34.1%
▶上半年，华润万象生活新开7座新mall
上半年，华润万象生活新开7座购物中心，包括2座万象城（武汉武昌万象城、常州万象城）、4个万象汇（合肥包河万象汇、北京西北旺万象汇、邯郸万象汇、嘉兴桐乡万象汇），以及南宁升喜朝阳里。其中，常州、邯郸和义乌均为万象商业首进城市。
截止2024年6月30日，华润万象生活旗下在营购物中心增至108座，其中13座为重奢购物中心，除兰州万象城为轻资产项目外，其余均为华润置地持有的重资产项目。此外，华润万象生活新签约商业轻资产外拓项目7个，均为一二线城市项目。
▶华润万象生活108个在营mall上半年零售额1007.1亿，重奢商场业绩逆势增长
上半年，华润万象生活108个在营购物中心实现零售额人民币1007.1亿元，同比增长19.7%。其中，重奢购物中心业绩逆势增长，零售额同比增长9.6%，零售额可同比（开业一年以上，具有可比数据）增长4%。
为了稳固业绩，近些年华润万象生活陆续开启了存量项目的改造与扩建工程。上半年，沈阳万象城、合肥万象城及青岛万象城进行了大的空间改造焕新，进一步释放资产价值。其中:
沈阳万象城2024年3月改造空间开放，月均零售额增长近18倍，月均租金增长近8倍；
青岛万象城做REITs底层资产上市后，各项数据稳步业绩增长。项目2024年6月改造空间开放，预计月均零售额坪效增长17倍，月均租金坪效增长14倍。
合肥万象城作为体系内的非重奢场，今年6月30日，5/6F美食街区和屋顶花园焕新开放，以“云端绿洲”概念打造全新餐饮空间——Foodie Sky。据财报披露，改造空间亮相以来，月度新增零售额1600万元，月度新增客流90万人次。
据悉，未来仍有大波项目将进入存量改造焕新阶段。
▶华润万象生活下半年筹开15个新项目，非标商业“抢眼”
据赢商大数据统计，下半年，华润万象生活计划开业15个项目，其中，贵阳万象城、金华义乌天地、深圳大运天地，以及绍兴天地已开业。而作为三大标准产品线外的创新非标商业——深圳大运天地、金华义乌天地，以及绍兴天地的亮相也是相当“抢眼”。
深圳大运天地：华润万象生活在全国范围内首个PPP类型项目，以深圳首个可呼吸开放式商业街区的概念打造“孤品级”环湖商业。项目毗邻大运体育中心，依托于5万㎡广阔水域与大运公园，规划了将近200家品牌，融入特色的独栋店铺、全户外的广场空间、湖滨景观等，打造了一个社交式生态友好型街区商业。项目开业前三日客流超过47万人次。
金华义乌天地：采用了“Street+Mall“复合模式，定位精致烟火气、松弛灵感场、事件首发地，近百家为首进或城市旗舰店。设计以“自此见天地”为主题，创新空间结构与行走动线，将千年古迹“八角井”与欧式建筑风格巧妙融合，复古艺术的红砖墙、坡屋顶，The Market中央市集更是项目是一大看点。
绍兴天地：华润置地在绍兴的首个文商旅住综合体项目，总建筑面积约37万平方米，其中商业面积达5.2万平方米，采用“街区+mall”的全新商业形态，融入了871芯片厂原址的文化基因，涵盖木棉花·凯悦臻选酒店、西西弗书店、时代国际影城、润加速、创新实验室、871芯片展览中心六大独特IP。项目开业率高达95%，签约率达98%，共有130+品牌入驻，超三分之二均为城市首进品牌。
02
珠海万达商管
▶上半年新开项目数量“缩水”，运营管理项目总数超494个
据赢商网不完全统计，珠海万达商管上半年拓展速度明显放缓，至少新开出5个万达广场。当中，重庆忠县万达广场、沈阳文化路万达广场等为轻资产项目。
资料显示，截至2023年11月，珠海万达商管运营管理494个大型商业中心，其中290个为万达商管旗下商业中心，204个为第三方轻资产商业中心。
重庆忠县万达广场，为万达在重庆布局的第十三座万达广场，也是重庆首座县域级万达广场。据当地媒体报道，项目开业首日共接待消费者23.6万人次、销售额突破750万元；其客流量排全国400余座第一名，也创造了2023年以来新开万达广场项目迎客的最高纪录。
南京六合万达广场于6月1日正式揭牌，南京欢乐港购物中心（2018年开业）成为南京六合万达广场一期项目，加上计划于2025年开业的二期项目，届时整个六合万达广场项目将拥有超过35万平方米的经营体量，全场将引进超600个经营品牌，年销售额或将突破15个亿、年客流量或将突破2500万人次。
沈阳文化路万达广场的前身为一方广场，由万达于去年3月以合作方式经营管理，项目于今年1月焕新开业，却在7月传出计划对外转让而引起热议。
▶下半年，计划集中新开近20个商业项目
据赢商网不完全统计，珠海万达商管下半年计划新开至少18个商业项目。其中，已在7月开业的武汉汉街万达，作为首座“四代+”万达广场备受行业关注。此外，临近国庆假期开业的万达广场至少有4个。
武汉汉街万达是万达商管在全国落地的首个极具创新的“四代+”万达广场，定位打造“时尚社交中心”，其建筑设计灵感来自楚汉文化精髓，由25个编钟型的流线建筑簇拥成型。商场内部结合编钟设计了“流动的音乐”动线，中庭打造了“日月星辰”“海洋天堂”“大千世界”三大光影流动空间。
珠海斗门世荣万达广场由万达集团与世荣兆业联合打造，定位“城市型全客层休闲中心”，且创造性地提出“公园社区”商业理念。在建筑形象上，结合斗门“鱼米之乡”的在地文化，形成“锦山鲤谷”的设计灵感，在商场外广场、下沉广场、室内步行街打造绿肺社区公园、有氧有创意公园、盒子内公园三大创意空间。项目计划引入200余个品牌，其中30%为全市首进品牌，主次力店共12家。
03
龙湖集团
营业收入：486.6亿元
股东应占溢利：58.7亿元
毛利：96.4亿元
毛利率：20.6%
商场租金收入：53.2亿元，同比增长6%
▶91座商场收租53.2亿，销售客流双升
2024上半年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入131亿元，同比增长7.6%；该部分收入主要来自商场，近三年龙湖的商场收入占运营业务之比都在77%以上。
期内，龙湖商业已开业的91座商场租金收入53.2亿元，同比增长6%。具体来看，租金收入超1亿的商场共14家，其中北京长楹天街和重庆北城天街的租金收入仍在“2亿梯队”。
此外，龙湖商业旗下商场销售客流双升，营业额增长12%至342亿元，平均日客流增长16%至295万人次；期末出租率保持96%。
▶上半年新增运营3座商场，完成多个存量项目改造
上半年，龙湖集团新增运营3座商场，包括1座轻资产项目和2个重资产项目。截至目前，龙湖商业已累计获取超30个轻资产项目。
截至2024年6月30日，龙湖商业累计开业运营商场达91座，覆盖全国20座城市，运营总建面829万平方米（含车位总建筑面积为1076万平方米）。
龙湖成都东安天街，为龙湖在成都布局的第十三座天街，围绕「公园+商业」与「轻质生活」两大关键词、结合“TOD+POD+COD”多元理念打造，是“天街＋TOD”组合的再升级。项目开业两日交出总客流40.1万人次、总销售额2567万（不含汽车销售数据）的成绩单。
龙湖南京雨山天街，则是龙湖商业在南京布局的第五座天街，其定位“森系自在欢聚场”，引进260+品牌，以“森系+宠物友好”为理念打造出室内有自然室外也有自然的新空间，同时带来南京首个全景式樱花广场、江北首个3D裸眼互动大屏……
重庆云领天街，为重庆第十座天街，也是龙湖重庆首座轻资产天街，由龙湖商业携手渝高集团共同打造。项目引进260+品牌，其中包括7家西南首店、10家重庆首店；开业三天实现销售额3000多万元，日均人流达到17万人次。
值得关注的还有，龙湖商业从去年开始持续推动体系内头部项目的改造升级，于上半年完成了龙湖苏州狮山天街、重庆时代天街、重庆北城天街、北京长楹天街、三千集等存量项目的改造。
龙湖苏州狮山天街将B1下沉广场全面改造升级，打造了室内外半开放式空间「山下」街区于1月亮相，共4800平方米，拥有44家店，开街两天客流30W+，创两年来新高。
龙湖重庆时代天街上半年完成A、B馆的焕新升级，同时将定位迭代为「城市超级MALL」。改造完成的A、B馆，通过跨层玻璃幕墙与金属线条碰撞的全新外立面设计，让形象更具现代时尚感。此外，原主要用于行车的时代大道改造为富有时尚元素的自然生态漫步街区，同时引入一批网红首店品牌和品牌定制店型。
▶下半年预计新开10座商场，五年内经营性收入占比将过半
下半年，龙湖集团计划有约10座商场在苏州、合肥、天津等城市开业，包括合肥高新天街、天津梅江天街、绍兴镜湖天街、苏州相城天街、海南海口天街等项目。
龙湖集团管理层指出：“预计在2028年底，龙湖经营性的收入占比可以过半，届时龙湖整个业务模式将切换至新的发展模式”。
04
新城控股
营业收入：339.04亿元，同比下降18.83%
归属上市公司股东净利润：13.18亿元，同比下降42.16%
商业运营总收入：61.95亿元，同比增长19.55%
▶上半年，吾悦广场租金收入61.95亿元
截至2024年6月30日，吾悦广场实现商业运营总收入，即含税租金收入达61.95亿元，同比增长19.55%；商场出租率达97.24%。
截至报告期末，全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到201座，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、西安等国内137个大中城市。其中，吾悦广场开业面积达1527.98万㎡。
▶6座吾悦广场上半年开业，太原吾悦广场、云浮吾悦广场开业即“王炸”
上半年，新城商业共有6个吾悦广场开业，包括太原吾悦广场、合肥坝上吾悦广场、平潭吾悦广场、云浮吾悦广场、 滑县吾悦广场，以及泰安泰汶吾悦广场。其中，太原吾悦广场和云浮吾悦广场开业数据亮眼，成为新的“王炸”项目。
太原吾悦广场：总建筑面积52万㎡，包含14万㎡购物中心和2万㎡室外商业街。项目打造了首个太原城市上空流转的摩天轮、首座晋韵文化主题街区、首个万平米空中花园、大型视觉错位艺术装置，以及首个室内生态绿洲幸福阶梯等创新场景空间。
品牌方面，项目共引进263家品牌，其中城市首进品牌56家，区域首进品牌90家。据项目官方统计，开业三天，项目累计接待客流63万+，会员拉新77272人，项目销售额4253万。
云浮吾悦广场：吾悦广场5.0系列作品、云浮市唯一大型商业综合体。项目总体量65万㎡，其中9万㎡购物中心吸引超200个品牌进驻，超50%首次进驻粤西或云浮，招商率100%，开业率100%。
项目带来既保留在地文化的空间内容，又凸显创新的主题体验场景，包括“女性主题空间”、微醺露台、室外街区吾悦·新印巷等。据悉，开业两天，云浮吾悦广场已有超38万人次前来打卡，会员累计超8万人。
05
宝龙地产&宝龙商业
▶▶ 宝龙地产：
营业收入：156.51亿元，同比上升27.3%
公司拥有人应占核心亏损：19.37亿元
毛利：20.17亿元，同比下降43.2%
毛利率：12.9%，同比下降15.9%
租金收入及提供商业运营服务及住宅物业管理服务收入：21.75亿元，同比上升7.2%
▶▶ 宝龙商业：
营业收入：13.3亿元，同比增长4.6%
股东应占利润：1.95亿元，同比減少24.3%
毛利：4.49亿元，同比增长2.5%
毛利率：33.7%
商业运营服务收入：10.77亿元，同比增长2.8%；其中，商业物业租赁收入：1.04亿元，同比增长18.9%
▶上半年新开业4个项目，新增签约4个宝龙广场
上半年，宝龙商业新增4个已开业项目，包括3个宝龙广场及乐清中金汇。目前，宝龙商业已开业零售商业物业共有97处，总已开业建筑面积为1082万㎡。
其中，杭州拱墅宝龙广场开业表现亮眼，作为宝龙商业在杭州布局的第13个项目，引入超150个知名品牌，成功打造为当地新兴都市社交生活空间。
同时，宝龙商业新增签约4个项目，且均为宝龙广场。截至2024年6月30日，宝龙商业已签约零售商业物业138个，总合约建筑面积为1493万㎡；长三角区域布局数量95个，占全国布局项目总数的69%；宝龙商业独立第三方累计签约面积257万㎡，占商业累计已签约面积的17.2%。
▶下半年拟新开7个商场，首批创新变革试点项目将推进实施
下半年，宝龙商业计划新开7个项目，包括5个宝龙广场、1个宝龙天地以及上饶水南街。
与此同时，宝龙商业将聚焦经营品质，对于标杆项目，将通过推动持续主动的调整，寻求自我突破；对于培育期及需提升项目，将制定专属招调方案，解决经营问题。
作为首批创新变革试点项目，七宝宝龙城、宁波鄞州宝龙广场、珠海高新宝龙广场、厦门同安宝龙广场目前已完成创新专项方案，且将于今年下半年推进实施。此外，智慧商业作为宝龙商业一直以来的创新点，目前集团已进入AI自动化的全面试运行。
06
大悦城地产
营业收入：86.22亿元，同比增长126.2%
公司拥有人应占溢利：1.43亿元，同比下降85.2%
毛利：27.17亿元，同比增长27.7%
毛利率：32%，同比下降24%
投资物业租金及相关服务收入：20.91亿元，同比下降2.8%
购物中心租金收入：15.13亿元，同比增长1.9%
▶上半年12个商场租金收入超15亿，过半商场收租过亿
上半年，大悦城地产旗下的12个购物中心租金收入15.13亿元，同比增长1.9%。其中，北京朝阳大悦城、北京西单大悦城、天津南开大悦城、成都大悦城、沈阳大悦城，以及上海静安大悦城等6座商场的租金收入超过1亿元。
此外，大悦城管理输出项目（包括天津和平大悦城、上海长风大悦城、西安大悦城、绍兴国金大悦城、无锡江南大悦城等）上半年收入总额达7300万元。
销售额方面，上半年，大悦城地产旗下的购物中心实现销售额约人民币188亿元，同比增长15%。期内，购物中心平均出租率达96%，同比增长4%。
▶华夏大悦城商业REIT发售，底层资产为成都大悦城
今年8月，西南地区首单消费REITs——华夏大悦城商业REIT正式发售，是目前已发行的7支消费REITs中首个开售当日就提前结束公众发售的消费REITs。
据悉，该基金底层资产为成都大悦城，是中粮集团及大悦城控股在西南区域投资建成的首个大型城市综合体，项目共用宗地面积约6.9万平方米，于2015年12月24日正式开业，目前估值32.43亿元。
▶下半年，3座大悦城计划开业
下半年，大悦城地产将有3个购物中心计划开业，包括厦门大悦城、北京海淀大悦城，以及三亚大悦城。
全国首个热带大悦城——三亚大悦城：位于三亚主城区迎宾路CBD商圈，定位“海岛潮趣生活主场”，商业空间约10万㎡，打造了三层瀑布水系“热带花园”、近2000㎡下沉广场、飞天梯+步行阶梯等特色场景，引入约220家品牌，其中超60%为城市首店、旗舰店、定制店。日前，项目官宣将于10月1日开业。
大悦城商业在福建的首个旗舰项目——厦门大悦城：厦门岛外首个双地铁上盖项目，以闽南文化与嘉庚建筑为载体，以“海岛伊甸园”为理念，打造了2500㎡半日空间、1000㎡半海空间，以及特色沿湖退台&下沉花园广场等特色空间。项目预计引入220+品牌，包括70%区域首进、城市旗舰品牌。
图片厦门大悦城
北京的第四座大悦城——北京海淀大悦城：项目位于海淀区北部，与故宫北院隔河相望。以“山系生活智潮地”为定位，打造「森活广场」「追风公园」「LIVE草坪」等公共空间，营造回归自然的松弛感POD公园式商业。此外，项目预计引进280+品牌，打造京北最有影响力的体验业态集群。
07
恒隆地产
营业收入：61.14亿港元，同比上升17%
股东应占纯利：10.61亿港元，同比下降55.7%
内地物业租赁收入：30.34亿元，同比下降3%
内地商场总收入：24.14亿元，同比下降3%
▶大连、天津恒隆广场“突围”，上海两大明星商场“高光”不再？
2024上半年，恒隆地产整体物业租赁收入下降7%至48.86亿港元，其中内地物业组合租赁收入按人民币计值同比下降3%至30.24亿元。
具体来看，期内恒隆旗下内地中高端商场收入下降4%，但整体租出率截至2024年6月仍然高企；次高端商场收入上升5%，租出率和客流量亦维持增长。
中高端商场方面，上海两大明星商场的收入，在内地商场组合总收入的占比由去年同期的60.3%降至58.3%，这主要源于奢侈品市场的走弱，当中上海恒隆广场收入、租户销售额分别下滑8%、23%，而出租率仍然维持在100%；上海港汇恒隆广场收入、租户销售额分别下滑4%和14%；大连恒隆广场是唯一录得正向增长高端项目，其收入涨幅高达19%、出租率同比上升4个百分点至93%。
次高端商场方面，收入和租户销售额均录得不同程度的增长，期末出租率也都维持在92%以上，天津恒隆广场的表现最为亮眼，收入、租户销售额分别上升15%、9%，出租率亦跃升14个百分点至94%；沈阳皇城恒隆广场收入、租户销售额分别上升3%、2%，后续还计划翻新美食广场；济南恒隆广场录得1%的收入微增，系项目首阶段的资产优化计划，多家美妆品牌在此期间开设了独家门店。
▶下半年，上海恒隆广场扩建动工、杭州恒隆广场封顶
至于发展中的内地投资物业，2024下半年也迎来新动作：上海恒隆广场项目升级扩建工程8月1日正式启动，预期2026年二季度完工。该城市更新项目总投资4.59亿元（含地下商业补地价），新增商业建筑面积不超过3080平方米，沿街新建建筑高度不超过40米。
杭州恒隆广场项目制高点T2办公楼7月20日正式封顶，其建筑结构的高度达150米，成为仅次于浙江环球中心的武林商圈第二高楼；预计12月31日完成整体竣工验收，而约体量10万方的购物中心部分或于2025年初开业。
杭州恒隆广场效果图
08
太古地产
集团总收入：72.79亿港元，基本与去年持平；
股东应占基本溢利：38.57亿港元，同比下降1%；
内地零售物业应占租金收入：26.15亿港元，同比上升1%；撇除人民币币值变动，同比上升5%。
▶上半年内地商场业绩“好坏参半”，5个mall销售额下跌
上半年，太古地产内地7大商场租金收入业绩“好坏参半”：北京三里屯太古里、成都太古里、上海前滩太古里3个商场的租金收入分别同比上升9%、1%和10%；而广州太古汇、北京颐堤港，以及上海兴业太古汇则分别下跌8%、3%与24%。7个商场的出租率则基本保持良好状态，除上海兴业太古汇因改造和调整外，其余项目出租率均在97%以上。
销售额方面，太古地产在中国内地的应占零售销售额（不包括汽车零售商的销售）同比下跌7%，内地5个商场销售额均有不同程度的下滑。其中，成都太古里与上海兴业太古汇等高端商业的跌幅超两位数，分别下跌17%和20%。虽然销售额下跌了，但商场人流稳定。
▶拿下文化中心、改造汇坊，广州太古汇将进入“next level”
今年8月，太古汇（广州）发展有限公司以约21亿的价格将广州文化中心收入囊中。叠加来自广州文化中心的4.58万㎡商业部分后，广州太古汇的商业体量将达18万+㎡，直接晋升天河路第二大商业体。
此外，位于广州太古汇东北侧的商业裙楼——汇坊也将进行改造升级。据改造方案公示，文和友将撤场，同时计划增设一座24小时行人过街天桥增强与太古汇主体的贯通联动，并优化城市公共通廊及外立面形象，改造后通透大气的现代建筑风格也与太古汇更加统一。
汇坊改造效果示意图
截图广州市规划和自然资源局
▶北京三里屯太古里继续“折腾”，三区品牌大换血
2023年底，北京三里屯太古里开始了新一轮的品牌集中调改，向潮奢进阶。其中，南区更潮流、北区高奢化、西区大众化。南区的lululemon门店今年升级成三层大店，并把原本在北区的国际潮牌搬到南区；而北区的两栋独栋建筑已经确定引入LV与DIOR两大奢侈品巨头，并引入Canada Goose全球最大旗舰店。
此外，项目今年还引入了Bottega Veneta旗舰店、Yohji Yamamoto、潘海利根北京首店、安踏白标全国首店、MLB品牌潮奢形象全国首店、Vivienne Westwood“西太后”的双层店、全球首家FILA ICONA、全国首家黑金“喜茶·茶坊”等多家品牌。
▶筹开项目多点开花，广州聚龙湾项目2027年上半年分阶段开业
未来几年，太古地产将有多个大型商业项目问世，除了此前提到的北京颐堤港二期、西安太古里、三亚海棠湾项目、上海前滩综合发展项目，以及上海洋泾综合发展项目之外，期待已久的广州聚龙湾项目的进度也提上了日程。据财报透露，该项目计划由2027年上半年起分阶段落成。
09
瑞安房地产
营业收入：20.73亿元，同比减少68%
股东应占溢利：7200万元，同比减少88%
毛利：13.55亿元，同比减少54%
毛利率：65%，同比增长19%
投资物业租金及相关收入（包括合营公司及联营公司）：17.64亿元，同比增长16%
▶7个项目租金收入超1亿，蟠龙天地涨幅达176%
上半年，瑞安房地产投资物业租金及相关收入（包括合营公司及联营公司）同比增长16%，达17.64亿元，其中77%的租金及相关收入来自上海的物业组合。
具体来看，7个项目租金收入超1亿元，其中上海新天地、虹桥天地、创智天地3个上海的项目租金收入更是超过2亿元。涨幅方面，9个项目的租金收入实现不同程度的增长，其中蟠龙天地更是同比增长了176%。
上海蟠龙天地今年以来陆续带来一批新店，上半年开出银座仁志川全球首家生吐司创意餐厅、民谣酒馆品牌“漾应的火塘”上海首店等重量级门店，近期又开出話梅HARMAY首个联名主题店——話梅X塔卡沙、“黑珍珠”团队主理打造的潮汕创意菜——虹潮荟等10+新店。此外，项目还不间断推出丰富活动，如“蟠小龙的六一游园会”系列活动，10+“瓜田月夏”系列活动等。
▶佛山岭南天地·八图里开业出圈，瑞安新天地推全新文化品牌「新焺集」
佛山岭南天地全新打造的户外自然慢生活中心“岭南天地·八图里”于4月正式亮相，项目由禅城区具有两百年历史的八图祖祠片区活化而来，整体面积近8000㎡，其中近60%的面积用于公共空间，设有宠物公园、“猫的天地”艺术乐园。项目入驻的品牌也与场景气质相贴合，且均为佛山首店，包括SHAKE SHACK、星美乐、瑰玥扒房及酒廊、DRIXX STATION、ok center、宠宠冲等。
此外，瑞安新天地8月中旬宣布推出全新文化品牌「新焺集」，随后以“蟠龙·月满之夜”为主题的首届「新焺集」于9月6日落地蟠龙天地。以中秋和蟠龙天地为开端，「新焺集」后续将结合