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2022，门头沟小户型极度扭曲卷
中国房评报道2022-03-24 08:25:49北京楼盘测评 2诺贝尔经济学奖获得者、著名经济学家萨缪尔森提出合成谬误(Fallacy of Composition)理论：一件在微观上正确的事情，在宏观上并不一定正确；反之，宏观上正确的事情，在微观上可能是错误的。
例如，一个家庭教育小孩刻苦学习，考上大学，成为人上人，但家家都这么做，考大学的门槛提高了，孩子考大学难度反而更大了。
对于2022年在北京门头沟做项目开发的开发商来说，不知不觉之间，大家可能正在做一件“合成谬误”的事情。
那就是——
每家开发商都为了项目卖得快而多做小户型（此指90平米及以下户型，下同），最终导致门头沟这样一个刚需土壤贫乏的区域内，小户型产品供应规模庞大，最终结果可能是小户型产品越来越难卖。
2018年以后，门头沟每年成交的新房中，90平米及以下的户型套数占比超过50%；2022年，门头沟供应新房中90平米及以下户型套数占比预计高达80%。
门头沟小户型产品将面临一场血战。
问题是，此时共有产权房项目京能·西山印即将面市。这个项目一期就有1230套房，户型覆盖58-115平米的一居到四居产品，其中89平米及以下的小户型产品达到1110套，而均价更是达到令其他开发商恐怖的：
2.9万元/平米！
而且，它还是全装修交付。
京能·西山印项目的出现，促使大家思考2022年门头沟小户型产品去化这个问题。按照过去3年的门头沟市场内90平米及以下的产品成交套数估计，今年门头沟市场90平米及以下房子成交在1000套左右，而根据几个新盘供应量预估，总共带来的90平米及以下户型产品供应就有1940套之多。
谁能分到蛋糕？谁又会陷入滞销呢？
1、消纳1000套
数据来自：中原视点
熟悉门头沟市场的人士回忆说：2018年11月，华萃西山取证，户型83平米，曾推出388万元/套的特价房源，因为数量较少，开盘很快就卖完了。
这或许是门头沟小户型市场的开端。
2018年，门头沟的销冠是西山燕庐，第二名是电建金地华宸，区域销售主力还是大户型项目。
彼时，去门头沟买房主要需求是养老、享受、改善等为主，门头沟当时房价较低，卖掉城里一套房，妥妥在门头沟换大平层或别墅。
但是，随着土地价格水涨船高，门头沟房价也从3万元/平米涨到了6万元/平米，这时候大户型的高总价劣势显露出来了。以石景山、丰台为主的卖旧换新客群发现门头沟房价比大兴还高，养老、享受型买房需求就逐渐退潮了。取而代之的是随着地铁开通带来的西城、海淀、石景山的主城外溢刚需置业需求。
正是高房价和购买人群的转变，促使了开发商在门头沟产品户型由大变小。
2019年12月，中骏天峰、合景领汇长安推出一批小户型产品。其中，中骏天峰89平米户型约300套，均价5.3万元/平米。另外，合景领汇长安78平米+89平米户型约200套，均价4.8万元/平米。
上述两个项目的主要销售时间在2020年，于2021年售罄。
而2020年4月，门头沟还迎来共有产权房项目北京诺德彩园。
该项目紧邻中骏天峰，均价3万元/平米，80%个人产权，共936套。户型为51平米、71平米一室一厅，88平米两室两厅，所有户型都在90平米以下。首轮申购销售后，剩余的145套两室房源在2021年第二次申购时销售一空。
可见，小户型产品价格弹性，便宜是王道。由此也可以看出，京能·西山印项目入市也会给门头沟小户型产品带来很大的震动。
此外，2021年，门头沟又接连迎来两个拥有90平米及以下户型的项目：中建长安麓府和龙湖北辰揽境。前者89平米三居约有150套，后者61、68、77、79平米四个户型加在一起约400套。
从近四年门头沟的成交来看，门头沟每年房屋销售总套数的天花板在1300套左右，即便以80%为小户型来计算，小户型的销售总数也就是1000套。
2、谁会分到蛋糕？
如上，我们分析了门头沟小户型产品的演变历史以及目前市场的消纳容量，接下来我们看看2022年门头沟小户型产品主要供给的项目，并且从中去发掘哪个项目可能抢到