杭州之江未来社区建设工地 每经记者 包晶晶 摄
前些天，杭州蚂蚁金服总部退地消息坐实，关于之江板块“房价大跌”“直降百万无人问津”等传言甚嚣尘上。
一家企业对周围房价的影响究竟有多大？近日，《每日经济新闻》记者实地走访了之江板块，试图找出真相。
之江板块东临钱塘江、西靠龙坞、北部紧依山麓低丘地，南部为钱塘江淤积平原，和钱江新城、未来科技城等CBD定位和产业规划并不相同，定位为国家旅游度假区，之江的住宅开发，也一直保持着不温不火状态。
2020年-2021年，蚂蚁集团先后拿下之江度假区钱塘江岸XH1710-B1/B2-23地块和XH1708-02，“独角兽”企业坐拥巨幅土地打造全球总部的消息一出，之江板块房价连夜猛涨，甚至有二手房单价从三四万元直接涨到六七万元，买家也闻风而动，杀到之江抢房。
“现在很多出售的业主都是当时高位买进的，那时候连商住公寓也超级火，全部卖出去了，现在基本上都砸手里了。”当地中介朱华（化名）对每经记者说。
1两年前550万，现在350万“禹洲·滨之江89平方米真实成交价大概是275万-280万元，单价31400元左右。”我爱我家置业顾问刘军告诉每经记者。
禹洲·滨之江是目前整个区域内最接近蚂蚁地块的住宅，通常被视作“蚂蚁概念”二手房。
传出蚂蚁拿地概念前后，禹洲·滨之江曾登上过杭州主城区二手房成交榜榜首。每经记者记者查询了当初的楼栋开盘信息，其中高层住宅开盘均价28000元/平方米、低密度花园洋房33500元/平方米，若按照目前成交单价31400元来看，几乎覆盖不了资金成本。
“跌幅最大的项目，之江九里可以算一个。两年前89平方米户型最高卖到550万元，现在同户型价格有一套340万-350万元。”之江九里附近的链家置业顾问朱华说。
中指研究院华东大区常务副总高院生在接受每经记者采访时表示：“现在杭州市场买二手房的，已经变成了实打实的刚需客户，炒房客也很少了，刚需客其实就看性价比。”
据刘军介绍，之江板块的住宅都是整拆整建的，规划建设和其他区域相比更为整齐。
当概念炒作的潮水退去，同一个区域能撑得住二手房价的，可能就是交通、学区和品质。
“单价曾经涨到7万多块，当时就这个地方（祥生云溪新语）的房子最贵。”几位中介都有同样看法。
“110平方米户型在2021年卖800万元，现在卖600万元。”每经记者调查发现，现阶段房价比较稳的是云溪新语、珊瑚世纪雅园和云荷廷。
朱华告诉记者，这些小区都有共性：房型好、质量好，除此之外各有各的优势。比如云溪新语小区规模适中，在生活配套、学区上更有优势；珊瑚世纪雅园更临近新规划的地铁站点；云荷廷是港资开发的小区，在房型和绿化景观方面很受欢迎。
作为当时之江板块的红盘，珊瑚世纪雅园的中签率曾经只有2%-6%，导致现在房东在价格上并不太愿意松口，整体降幅还是有限。目前105平方米的房源在售挂牌价480万-490万元，个别急售的可能降到470万元。
就在3月29日，珊瑚世纪雅园一套14楼建面约145平方米的法拍房，最终总价620万元成交，只比市场成交价低20万元。
2猛涨猛跌，退地因素前期已迅速消化尽管置业顾问认为近期房价变动和退地关联度不大，但高院生指出，实际影响非常大，只不过已经在前期被迅速消化了。
作为同样受阿里巴巴影响房价的板块，之江和未来科技城最大的不同在于：之江房价在利好消息下突然跳涨，又在利空时猛下，来去匆匆。
“影响其实不在于退地的节点，而在于蚂蚁金服上市终止的节点。”高院生说，“蚂蚁金服筹备上市之前，其实房价跳涨过一轮，单价直接从三四万元飙涨到了六七万元，但维持时间很短，前后差不多也就两三个月，上市被叫停之后二手房价格立刻就回调到位了。”
高院生分析，上市会“创造”一批高净值的人群，叠加了拿地、建设总部基地，这类人群可能会产生的置业需求，是这波二手房跳涨的逻辑。
而比起未来科技城房价的持续下跌，之江板块在经历了概念炒作的波动之后，反而稳住了。
“去年10月新政之后，一直到12月二手房交易都很火爆。”朱华说，“其中12月份门店总提成做到了100万元，今年3月份到现在也有40多万元了。”
“未来科技城的产业支撑近两年慢慢变弱，所以市场价值也在慢慢变小，这两年的整体降幅更大，反而之江的房价其实相对还是比较平稳的。”
对于板块内整体房价，朱华也坦言，大部分小区在接近半年的时间跌了将近15万-20万元，并没有因为退地消息传出而暴跌。
不过，另一个现象是，即便3月份杭州官宣不再审核购房资格，二手房的交易量也没有迅速拉升，在新房供应不足的情况下，中指研究院数据显示，3月份杭州新房成交5856套，二手房成交8102套。
“二手房现在以价换价，相对性价比更高，加上杭州上半年有学区房购买的传统热度，所以成交量高于新房。”
对于2024年杭州市场的量价走势，高院生认为可能难以复制2023年的热度，
“2024年市场会比较理性，二手房如果成交量上来之后，可能又会进一步置换一些改善需求流入新房市场，所以接下来新房市场可能会两极化，位置不是特别好的项目，流速会变慢，只能靠产品去加持。”
撰文｜包晶晶
编辑｜陈梦妤
封面、内文图源| 每经记者 包晶晶 摄