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纽约平均房价和房产税是多少？
美国的房产税是多少？
房产税是用到什么地方？
为什么每个州每个县每个市的税率都不一样？
为什么纽约市的房产税率远远低于旁边的新泽西？
为什么纽约的中产阶级生娃后都喜欢搬到房产税高的长岛？
要回答这些问题，在百度是查不出来的，所以我花了几周时间，去美国网站研究了一下。
【数据来源】
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美国税率组织网站
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纽约州政府、纽约市政府网站的税收栏目（官网上还有很多其它数据，各种开支，公务员薪酬等）
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学校排名和学区排名来源于美国专业网站 niche （美国的房价、房产税和学区紧密相关，必须去查美国中小学排名）
（1）美国房产税组成和用途
美国房产税 (Property Tax)开始于殖民地时期，美国1776年建国，为了抗击英帝国主义，1787年美国联邦政府授权征税以支持独立战争，其中包括了房产税。
经过200多年的发展，房产税成为美国地方政府最重要的税种，占地方财政收入超过80%。
美国的房产税由三块组成：县税(county)，市税(municipality)，和学区税(school)。这三项中，学区税占了较大比例。
因此，在房产税的用途上，学区内的教育支出50%以上都是出自房产税，它是各学区教育经费的重要来源。
教育资源好的地方，60~70%的房产税是支付给各级公立学校（幼儿园，小学，中学，高中，技术学院）。所以房产税又叫“学区税School Tax ”！！
下面是纽约州政府房产税的用途
美国同样有转移支付。联邦会把富省的税转移到穷省。州里同样也有把富县的税转移到穷县。
（2）税率怎么来的？
房产税，是美国地方政府最大的收入来源。占比平均80%以上，有的州甚至高达90%，如新泽西州和密西西比州。
每年地方政府（郡县、市、学区）会根据下一年财政支出预算情况，除以当地住宅总估值情况，得到一个税率。税率乘每个住户的房屋价值，就是住户需缴纳的房地产税。
房产税率 = 财政预算支出（略微有点折扣） / 全市房产总值。
美国这个地方，内政高度自治。总统管不了州里事务，州里管不了各县市。
每个县市的财政支出情况都不一样，所以征收的房产税率的不一样。
由于房产税大头是给学校，凡是房产税高的地方，一定是教育质量好！！
2022年美国各州平均房产税率（注：各州下面每个市县又不一样）
房产税率最高的三个州（学霸区）为新泽西、伊利诺伊和新罕布什尔；最低的三个州（学渣区）为夏威夷、阿拉巴马和路易斯安那。
（3）为什么各个地方房产税率差别那么大
以纽约州为例，它的平均房产税是1.73%，但州内也有高低，都是各地政府自定的。
让中国群众大为吃惊的是，全球最大都市之一，房价昂贵的纽约市房产税只有0.88%（雪球上有不少人胡说什么纽约市房产税3%，大伙要擦亮眼睛）。
美国税率组织网站显示，纽约county的房产税率为0.71%，平均房产税5873美元。
下面是微软 edge 机翻的网页，语法有些问题，例如“纽约县房产税在22个县中排名3143位”，正确的是“在3143个县中排名第22位”。
（美国的地方行政架构依次为：州State、县 county、市city，不知道是百年前哪个华人翻译的）
但是隔壁以农村为主的长岛county（和纽约市是平级的）就高达2.24~2.3%！纽约旁边的新泽西州，房产税率2.49%，美国最高。
这是为什么呢？
房产税率 = 财政支出 / 全市房产总值。
纽约市区人员稠密，住宅多以公寓为主，建筑面积总量大，而房价很贵，二者相乘，就使得全市房产总值达到一个惊人的数字。
虽然人口增长也造成财政支出加大，但相对房屋总值，增速明显低了很多。
以成都为例，2000年时人口1110万，2022年2126万，增长了1倍。而这22年，房价是以前的6倍，房屋建筑总面积是以前的3倍，全市房屋价值总量是以前18倍！
所以纽约市的房产税率并不高。
但它隔壁的长岛不一样！
长岛是个大农村！历史上以种葡萄、种蔬菜为主，建筑面积总盘子很小，而“再穷不能穷教育”，房产税的大头就是拨给公立学校，长岛的教育系统办得很好，支出就不少，两者相除，房产税率就很高了！
（4）房屋的估值怎么来的？
每栋房屋的估值，也是当地县/市政府，每年或数年，派出评估师，根据最近（如6个月内）小区成交房屋的价格，算出一个单位均价，再根据每家每户的占地面积、建筑面积、设施情况等，计算出一个估值。
注意，房屋价值会根据市场涨跌情况、以及装修情况而变。如果你重新装修了，房屋价值会提升。但随后会产生“固定资产折旧”的减少。
所以，即使面积差不多的房子，因为装修不一样，或者评估师来查看的时间不一样，也会造成纳税估值不一样！
地方政府会在网上公布每套房子的估值情况。
（5）如何交税
每年12月或新年1月，当地财政局房产估值办会给你发信件，告诉你所在物业评估值多少，如果你觉得错误，可以在3月1日之前去提出申述。
需要交多少税，自己计算好填表，在3月31日之前去上交即可（可以网络支付）。
纽约市政府官网：交税指南-中文版
如果你未按期交税，政府会寄来罚单（滞纳金），连续多次不交，他们会强制拍卖你的住房。以加州为例，如果超过期限，房主会被征收应付款10%的罚金；逾期三年未缴纳房产税会导致房产被地方政府没收拍卖。
在美国，报税是一个非常重要的事情，开不得玩笑。
（6）房产税如何计算
房产税的计算比较复杂，特别是每个地区都有些减免政策和纳税门槛，好在当地政府会有计算案例的公示。
以纽约市为例，图文均来源于我去查询的纽约市政府官网。
纽约市政府把市内全部房屋分为4个类型，其中占比最多的公寓都是第2类，税率12.267%；而低密度的HOUSE和3层及以下公寓税率高达20.309%。（注意，这些税率每年都在轻微变化。）
这么高的税率 ？？
再看官网发布的计算方式：
【一类住宅】：HOUSE或低层公寓
人家的税基不是房屋市场价，而是市场价的评估值，“评估价值不能超过您房屋市场价值的6%”，计算时还有门槛减免。
在图例中，一套71.4万美元的住宅（这个价要么是纽约最偏远地区的HOUSE，要么是3层小公寓的某一间），纳税评估值只有42840元。
按最高税率20%计算，缴纳房产税只有7898元。
实际房产税率7898/714000=1.1%。
【二类住宅】：高层公寓
纽约市的居民，不管富豪还是穷人，大部分都是住不同档次的公寓，他们实际缴纳的房地产税率大约0.746%。所以纽约市的平均房地产税率只有0.88%。
下面是纽约市财政局公布的2024财年全市房屋估值情况，数据量太大，感兴趣的自己去网站下载后慢慢分析。
（7）为什么纽约高层公寓的房产税率飘忽不定？
在纽约（或者美国大多数地方），房产税不是一刀切的，除了各个学区收费不一样，还因为不同优惠政策而造成差别。
纽约政府对于居住公寓的业主，有很多优惠政策。
【纽约的减免政策】
对于老弱病残军神，优惠非常大的。
对于其它住公寓的，也有好政策。
为了满足不断增长的人口住房需求，早在1971年纽约市就启动了 421-A 房产税扣减计划，鼓励老板开新公寓楼盘。
后来又增加了 J51 减税计划，老板们将工业或商业地块改为住宅时就可以享受。
扣减时间大部分是10年，也有15~25年的。10年期的房子，第1~2年房产税全部抵免，第3~4年，税率为正常税率的五分之一。税率每两年递增一次，以此类推，直到十年后扣减政策结束。20年期的房子，前12年均全部抵免，后面按2年20%递增。
购买有减税优惠的公寓当然爽多了，这种房子很多，买新盘或者次新就是。例如曼哈顿之前很火的一个楼盘350 West 42街Orion，这栋楼有10年减税，2007年买家购买800尺（74平方米）的一居室单元，每个月的地税是45美元，2018年减税优惠结束后，每月地税涨到1500美元！
421-A政策执行40多年后，出现很多反对声音，例如曼哈顿57街的全球超级豪宅One 57，又称为亿万富翁大厦，中央公园旁边，千万美元起步，顶层有几套公寓，1亿美元/套，开创纽约公寓破亿的历史记录。戴尔电脑创始人Michael Dell 就买了一套。![[加油]](http://assets.imedao.com/ugc/images/face/emoji_05_struggle.png?v=1 "[加油]"){kind=small}
然而这么牛逼的大厦，竟然也享受地税减免，千万美元级的豪宅，每月地税只需不到300元，光这个楼盘就让纽约政府在税收上损失了6,560万美元，所以一直有人呼吁纽约政府终止421-A。由于房老板和众多房奴的坚决抵制，还没有终止。
对于年收入低于25万美元的住户，政府也有返还小额房产税计划。2022年8月24日，纽约市市长Eric Adams宣布：“只要在2020年纳税年度收入少于或等于$250,000的房主，在缴纳2022财年地产税时，将获得最高 150美金的返税”。虽然不多，也算是纽约市政府的关怀。
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文章太长了，分为2部，后半部讲纽约房价、学校、以及纽约人为什么喜欢去长岛。