韩国房地产60年兴衰史：为什么韩国楼市必然暴雷
前段时间，首尔的房价跌了不少，有的甚至跌去30%。于是很多人说，韩国的房地产这把是真崩了。毫无疑问，这么大的泡沫终究会破的，但我认为不一定是现在，结合韩国房地产的兴衰史，跟大家聊聊韩国楼市涨跌的基本逻辑是什么。
韩国的房地产，根据住宅的性质可分为两个时期，一个是1960年到2000年，一个是2001年到今天，这两个阶段的情况不太一样，先说第一个阶段。
恐怖的城市化
我们通常说，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。那么咱们先从人口这个长线入手。
上世纪60年代，面对贫穷的韩国，朴正熙（1961-1979，执政时间，下同）上台后将发展经济作为国家的首要课题，经过一番权衡后确定了出口导向战略，建立首尔-仁川工业区，正式开启了韩国的工业化进程。
工业化必然带来城市化，于是韩国的人口纷纷涌向首都圈（即首尔、京畿道和仁川等地）。
随着韩国经济腾飞，尤其是从70年代开始的制造业升级，以钢铁、汽车、造船、电子、家电为主的新兴产业陆续出现，导致首都圈的人口迁入速度也越来越快。从1960年到1990年，首都圈一共增长了1338万人，平均每年增加44.6万。
除了大量迁入的新市民，韩国人当时也非常能生，从1950到1960年，韩国的总和生育率一直保持在6左右，这也是首都圈人口快速增长的一个重要因素。不过在进入60年代之后，韩国的总和生育率开始迅速下跌，直到1985年才趋于平稳。
这种恐怖的增长一直持续到1992年，当时首尔的人口高达1100万。1992年之后，首尔的人口才开始缓慢下滑，但整个首都圈还在缓慢增长。到了今天，仅占国土总面积12%的首都圈居住着2600万人，占韩国总人口的一半，经济总量更是占到70%以上。
所以，我们可以称韩国为“半城市国家”。人口和经济高度集中于首都圈，这是理解韩国房地产的一个基础。
混乱的楼市：三次大涨
再来说说土地。
如此凶猛的城市化进程，必然带来住房的高度紧张，但朴正熙一开始并不重视房子，因为他把大部分钱都拿来搞经济了。
韩国的土地制度效仿日本，是高度私有化的，私有土地占76.8%，政府通常无权征用。这个比例非常吓人，要知道美国也只有60%的土地是私人的。
地主们一看这架势，都开始捂盘惜售，而且政府的投入少，国有房企没有能力搞大规模开发，于是城市的住宅增量远远落后于新市民的数量，这直接导致了韩国第一波房价爆炸：1969年最高峰时期，首尔的房价一年就涨了84.7%。其他城市也一样，从1965年到1969年，全国房价涨了7倍，年均涨幅高达38.5%。
楼市的失控，甚至在1971年引发了京畿道5万人的暴动，以铁血著称的朴正熙不得不低头，向民众道歉，并在当年推出了第一个《国土开发综合计划》，17.4万亿韩元的投资里，40%都用来建住宅，加上石油危机爆发，房价这才短暂地凉了下来。
1971年8月 京畿道广州市暴动
但个人对抗不了经济规律。产业繁荣，导致每年依然有几十万人涌入首都圈，再加上当时造的都是独立住宅，土地利用率低，所以首尔的住房供给率只有56%，整个首都圈也只有60%，房子依然是抢手货，韩国楼市点火就着。
几年后，韩国的基建公司在海外发了不少歪财，一看有机会，反手就把刚结的工程款砸向了楼市，由此引发了第二轮房价暴涨。1970年到1978年，仅仅8年时间房价又涨了7倍，但CPI才涨了2倍。
进入80年代，全斗焕（1980-1988）为解决住房不足的问题，在1981年颁布法令，允许政府购买城郊未开发的土地和农田，于是住宅供给开始加快。但他时运不济，正好碰上迁入人数最多的时期，几年之后，被1988年汉城奥运会这么一刺激，房价开始了第三次大涨。
从前任手中和平接过执政权的卢泰愚（1988-1993）眼看局势要失控，赶紧颁布法令，首次允许政府可以征用私人土地盖房，这才从根源上打开了口子。于是从1988年开始，韩国陆续建了270万套新住宅。
1993年之后，韩国又新建了312万套住宅，而且基本都是高层公寓，再加上城市化进入尾声，韩国的房价在进入90年代后终于开始平稳，并在98年金融危机之后转入低潮。
从韩国前3轮房价大涨可以看出，因为土地私有制和住宅建设的严重滞后，全国尤其是首都圈永远缺房子，导致了房价一次又一次失控。但这个阶段，买的房大多还是用来住的。
全租房：全民炒房
说完了土地，再说金融。
早在1967年，韩国就成立了韩国住房银行，专门为居民提供住房抵押贷款。但恐怖的住房需求，让金融机构难以招架。于是一种罕见的融资形式在韩国流行了起来，那就是全租房制。
说起来很简单，那就是租户只需要交保证金，也就是房子全款的5到8成，就可以不交房租免费住，期限一般为两年，到期后房东交还本金。有了这笔钱，房东就可以凑吧凑吧，再去买新房。
一开始，租户的保证金来自父母或者自己的存款，但随着房价的飙升，交不起了。于是越来越多的租户开始向银行贷款，这样一来租户们就加了杠杆。房东拿到这笔保证金，又去贷款买房，结果就是杠杆加杠杆。在这种制度下，不管是房客还是房东，全都参与到买房之中，所以韩国几乎可以说是全民炒房。
随着炒房的人越来越多，这种制度也越来越火，根据韩国国土交通部2018年的统计，到2016年，韩国35.9%的出租房用的都是全租房制。这种制度迅速拉高了居民端杠杆。根据国际货币基金组织2021年的统计，韩国的居民端债务占GDP的比重高达105.8%，全球排第4。
但这有个问题，那就是韩国并不把全租房的保证金算在居民负债里，因为这属于民间融资。有韩国学者估算，如果把租客的保证金加上，那居民端债务占GDP的比重就到135%，这下韩国就超过瑞士，成了世界第一。
正因为加了多重杠杆，韩国的楼市对利率非常敏感，一旦利率下降借钱容易，热钱一多，那房价就要涨。而一旦利率上涨，租户还银行的利息高于月租金的话，那租户就不玩了，改付房租，这样房东只能归还保证金，被动去杠杆，玩脱了的话就会导致资金链断裂。
那么再来说说韩国房地产的第二个阶段，也就是2001年之后。
富人的游戏
进入90年代之后，韩国的住宅总数越来越多，直到2000年，韩国的住宅供给率终于达到了100%，2010年之后，首尔也达到了这个数。
表面上看，韩国人不再缺房子了，但2001年以后韩国楼市发生质变。那就是房子的居住属性慢慢消失，成了纯粹的金融投资项目。
1998年金融危机之后，为提振经济，韩国开始给楼市松绑扶持房地产，同时又把基准利率从2002年的5%，逐渐降到2006年的2%，于是从2001年之后，韩国房价又开始疯涨，这就是第四次大涨。首尔公寓的平均价格，在2006年当年就涨了18.9%。
值得注意的是，同期釜山等城市不升反降，这标志着韩国的房地产出现了明显的两极分化，首尔成为全国的投机中心。于是2005年之后，韩国政府又开始掉头，出台各种严厉政策打压楼市并提高利率，最终在2007年控制住了房价。
2009年金融危机之后，为了提振经济，美国实行量化宽松政策，韩国也跟着学，2012年之后，韩国的基准利率又开始下降，并再次给楼市松绑，终于在2015年引发了第五轮房价上涨，导致民众强烈不满。
2017年，文在寅上台，并承诺一定要彻底整治房地产乱象。客观地说，文在寅动了真格，上任之后连打25连鞭打压房价，比如将抵押贷款上限，从70%砍到最多40%，把出售3套房的资本收益税征到了60%，超过125万美元的房子，一律不给放贷，严格限制新房价格等等。
但这套史上最严厉调控政策居然失灵了。
从2017年到2022年，首尔公寓的平均价格直接翻倍，韩国政府不得不在2021年承认调控失败，于是文在寅的支持率大跌，房价也成了他执政5年里最大的恨。
这次给韩国楼市降温的还是美国人。从2022年开始，美联储为了抑制通货膨胀连续加息，韩国的基准利率也跟着急速上升，从0.5%涨到3.5%，于是租客们纷纷选择月租的方式，大批炒房客扛不住开始退场，有的因为还不起保证金直接暴雷，最近韩国就有不少房东跑路，导致租客自杀的案件。
所以加息，才是这次韩国房价大跌的原因。那么问题来了，为什么文在寅下了这么多狠招，没把房价打下来，但利率可以呢？
因为韩国首都圈的房子几乎完全脱离了居住属性，成了投资客炒作的工具。
2004年，韩国的一家机构做了一个调查，发现5%的富人拥有82.7%的物业。这个数据可能有夸大之嫌，但房价飙升确实导致住宅在向富裕家庭集中，有些人手里甚至持有1000多套房产。
韩国的全国住房拥有率，从1971年初的71.5%，下滑到1990年的50%（韩国国家统计局），尽管盖的房子越来越多，但到了2008年之后，基本维持在57%左右（国土交通部），也就是说，不管新建了多少房子，总有接近一半的韩国人没房子。
持有多套房子的人主要都在40岁以上，30岁以下人群基本没有自己的房子。韩国的普通人，尤其是年轻人，已经被这个游戏抛弃了。
那为什么韩国的富人都在疯狂砸房子呢？因为他们的钱来得越来越容易，但又没有太多选择。
无处可去的热钱
1990年之后，韩国基本完成了工业化，慢慢转入低增长时代，社会融资需求下降，所以韩国的基准利率从1981年20%的高位，一路下滑到2003年之后的3%。利率下降，那借钱的成本越来越低。这时候富人就有优势了，因为有资产做为抵押物，可以借