韩国作为东亚重要的经济发达国家，在1988年奥运会后经济开始腾飞，创造出了世人瞩目的“汉江奇迹”。在此期间，房地产市场也经历了多次的市场变迁，逐步发展为成熟的房地产市场。韩国国内房地产市场规模不大，但开发商凭借全球化战略布局以及多元化业务拓展，在国内和海外形成了广泛的影响力，值得国内房地产企业学习和借鉴。
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韩国房地产发展历程
韩国房地产行业发展先后经历过三次房地产市场波动时期，基本可以分为四个阶段：
▌第一阶段（起步期）：随着1960年代后韩国经济的快速发展，大城市人口急剧增长，为此出现了以中产阶级为主的第一个公寓楼园区-“麻浦公寓”，之后随着汉南大桥（第三汉江桥）的竣工，江南地区也进入正式开发阶段。1971年9月南首尔公寓开始进行出售，当时22-42坪（1坪=3.305平方米）一套公寓的出售价格为420-780万韩币（25767 -47853元人民币，1元人民币=163韩币），此后，公寓竣工保持着持续供给，70年代末为防止房价增长过快和投机现象，出台了一系列抑制政策。
▌第二阶段（第一次波动）：20世纪80年代中后期，随着1988年汉城（现改为“首尔”）奥运会的召开，韩国经济进入了真正的快速发展腾飞期，大量的流动资金进入房地产市场，韩国的房地产业也随之保持快速增长，全国性的房地产投机也随之开始扩散。
▌第三阶段（第二次波动）：20世纪90年代后期，金融危机爆发，房价出现了暴跌，1998年期间韩国平均房价下降了12.4%。为了快速恢复房地产市场，韩国政府实行了一系类大大小小的刺激政策，例如：放宽了公寓转让限制，韩国央行实行低利率政策，此举在当时虽然拯救了韩国房地产市场，但随之也带来了房价高速增长的隐患。2000年以后，韩国经济保持稳定发展，以首都圈为代表的房地产市场稳步向前。
▌第四阶段（第三次波动）：2008年金融危机爆发，房地产市场陷入了衰退，在蓬勃时期发展起来的首都圈房地产市场开始出现了停滞不前，以前过度投资房地产业的家庭，建筑公司和金融机构都经历了破产带来的痛苦。然而，在2009-2012年间，首都圈以外的房地产市场房价大幅上涨。2014年开始，韩国经济开始回温，房地产市场逐步增长。
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韩国房地产市场现状
三十年间，韩国随着1988年奥运会和1997年、2008年金融危机等几次重大事件的发生，韩国国民经济都受到了不小的冲击，在次期间韩国房地产市场也经历了几次波动期，特别是1997年亚洲金融危机席卷之后，1998年期间韩国平均房价下降了12.4%，出现了自1986年开始统计房价以来最大的跌幅，一直持续到2000年。
之后以首尔为中心的大“首都圈”稳步发展，人口聚集效应带动了“首都圈”房地产市场稳步向前。整体来看韩国房地产市场基本保持上涨的态势。
图：1986-2017年住房价格变动率和全国GDP增长率
数据韩国统计厅，中国指数研究院整理
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韩国房地产市场规模
韩国住宅市场年成交规模在1.25亿平方米左右。2006-2010年，韩国新房与二手房住宅交易面积稳定在1.2亿平方米左右，2011-2017年稳定在1.3亿平方米左右，2011年达到1.4亿平方米之后出现小幅调整，2015年达到了峰值为1.64亿平方米，2016年开始又逐渐下降。
图：2006-2017年韩国住宅买卖交易面积和增长率(包括新房和二手房)
数据韩国鉴定院，中国指数研究院整理
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韩国各主要城市和地区房价分布
图：2018年11月韩国主要城市和地区平均房价
数据KB房地产，中国指数研究院整理
韩国全国房价在1-5万元/㎡区间，以大“首都圈”和“釜山圈”领跑。房价最高为首尔市平均为49506元/㎡，最低为江原道10247元/㎡，济州岛为22222元/㎡，在六个广域市中作为韩国的第二大经济中心城市釜山市平均房价最高为17530元/㎡，最低为光州13580元/㎡。
韩国普通人买房需要5-10年。根据韩国统计厅公布的数据显示2017年韩国一般职场人的平均月薪为335万韩币（20552元人民币，1元人民币=163韩币），月平均工作时间为182小时，2人以上的家庭月平均所得为440万韩币（26994元人民币），以当前首尔市平均房价49506元/㎡来算，韩国的普通工薪阶层家庭，想要在首尔市买一套80平米公寓的话，一分不花，也需要12.23年。在京畿道的的话需要5.32年，仁川需要4.19年，釜山需要4.33年。
图：2018年11月首尔地区平均房价
数据KB房地产，中国指数研究院整理
首尔是韩国房地产市场交易最为活跃的地方，也是韩国的政治经济文化中心，城市约有1050万（2017年）人口，面积约605.25平方公里。首尔市仅占韩国面积的0.6%，但其GDP却占全韩国GDP的21%，2017年首尔市GDP为4120亿美元。
首尔市江南区成为富人聚集区，均价达到10万元/㎡。首尔市以汉江为界限，汉江以北称为“江北地区”，汉江以南称为“江南地区”，全市下辖25个区，排在最前面的是“江南区”平均房价为100493元/㎡，上世纪70年代为了抑制江北地区的人口增长，政府开始施行向江南地区进行人口分散的政策，并随着88年汉城奥运会的申办及成功举办，江南地区得到了大力的开发，直到今日成为了韩国人眼中的“富人区”，许多社会名流在此居住。其次是瑞草区为88580元/㎡、松坡区为68272元/㎡，平均房价相对较低地区有衿川区27593元/㎡、中浪区为26913元/㎡、道峰区为26543元/㎡。
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韩国房地产代表开发企业经营状况
经过长时间的激烈竞争和优胜劣汰的阶段，韩国的房地产市场形成了以核心企业为主，以“建设公司”为母体的公司格局。韩国在经济快速发展时期是以建设技术国际输出为主要的利润核心，因此核心企业都是以建设公司为“母体公司”，企业一般都有30年以上的发展历史。
根据韩国国土交通部对全国建筑公司施工能力进行综合评估得到的TOP100榜单（